Bursa Gayrimenkul ve Kira Avukatı

Taşınmaz, hem bireyler hem de şirketler için en değerli yatırım araçlarından biridir; bu nedenle üzerinde doğan uyuşmazlıklar da mülkiyet hakkından kira ilişkisine, kamulaştırmadan kentsel dönüşüme kadar geniş ve teknik bir alana yayılır. Tapu kayıtları, kira sözleşmeleri, kat mülkiyeti, inşaat sözleşmeleri ve imar mevzuatı gibi birbirine bağlı pek çok alanın kesişiminde yer alan bu uyuşmazlıklarda Neka Legal olarak müvekkillerimize bütüncül bir vekillik anlayışıyla hizmet veriyoruz.

Hangi uyuşmazlıklarda temsil ediyoruz?

Mülkiyet hukuku alanında tapu iptal ve tescil davaları, muris muvazaası ve sahte vekâlet iddiaları, müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil talepleri, ortaklığın giderilmesi ve önalım davalarında müvekkillerimizi temsil ediyoruz. Bölgemizin yoğun kira hareketliliği gözetildiğinde önemli bir başlık olan kira hukukunda ise kanunda öngörülen tüm sebeplere dayalı tahliye davalarını, kira tespit ve uyarlama süreçlerini yürütüyor; konut, işyeri ve büyük ölçekli ticari kira sözleşmelerinin hazırlanması ve hukuki denetimini sağlıyoruz.

Kat mülkiyeti ve site yönetimi alanında aidat alacaklarının tahsilinden kurul kararlarının iptaline, yöneticinin sorumluluğundan ortak alan uyuşmazlıklarına kadar geniş bir yelpazede; gerek site yönetimlerine gerekse bağımsız bölüm sahiplerine vekâletle hizmet veriyoruz. Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıklarında ise bedel tespiti davalarında taşınmazın gerçek değerinin ortaya konulması, bilirkişi raporlarına itiraz ve idari süreçlerin yönetimi konusunda müvekkillerimizin haklarını koruyoruz.

Bunların yanında imar hukuku ve idari uyuşmazlıklar, tapu cins tashihi, ifraz–tevhid ve sınır uyuşmazlıkları ile yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmesi ve vatandaşlık başvurusuna yönelik yatırımlar konusunda da kapsamlı hukuki danışmanlık sunuyoruz.

Kiracı hangi sebeplerle tahliye edilebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir; sözleşme kiracı tarafından feshedilmedikçe aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak tahliye isteyebilir.

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra yazılı bir tahliye taahhüdü vermişse kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye için harekete geçmelidir (TBK m. 352/1). Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar çekilmesi de tahliye sebebidir (TBK m. 352/2).

Kiraya verenin kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ve samimi bir konut ya da işyeri ihtiyacının bulunması (TBK m. 350) ve kiralananın kullanımını imkânsız kılan esaslı bir onarım veya yeniden inşa zorunluluğu (TBK m. 350/2) da tahliye sebepleridir. Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak kendi ihtiyacına dayanabilir (TBK m. 351). Ayrıca on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, sonraki uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeksizin feshedebilir (TBK m. 347).

Ayrıntılar için kiracının tahliyesi için açılabilecek davalar yayınımızı inceleyebilirsiniz.

Kira artışı nasıl belirlenir, kira tespit davası ne zaman açılır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez (TBK m. 344). Bu sınır, sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile uygulanır.

Taraflar anlaşamazsa kira bedeli mahkemece belirlenir. Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde yeni kira bedeli; endeks değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılır veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulursa yeni dönemin sonuna kadar açılabilir.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, tahliye ve kira tespit davaları da dahil olmak üzere, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar ve komşu hakkına ilişkin uyuşmazlıklar da zorunlu arabuluculuk kapsamındadır.

İcra yoluyla tahliyede durum farklıdır. Tahliye taahhüdüne veya kira bedelinin ödenmemesine dayanan ilamsız icra yoluyla tahliye takibinde arabuluculuk şartı aranmaz. Doğru yolun seçimi süreyi önemli ölçüde kısaltır.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası

Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar ortaklığı sona erdirmek konusunda anlaşamazsa, her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünmesini değerlendirir; bu mümkün değilse taşınmaz satılarak bedeli paydaşlar arasında payları oranında dağıtılır. Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) nedir?

Bir taşınmazın, malikin izni olmadan ve kötü niyetle kullanılması hâlinde malik, bu kullanım nedeniyle mahrum kaldığı geliri ecrimisil olarak talep edebilir. Uygulamada en sık; paylı mülkiyette paydaşlardan birinin taşınmazı tek başına kullanması, kira sözleşmesi sona ermesine rağmen taşınmazın boşaltılmaması ve sınır tecavüzleri nedeniyle gündeme gelir.

Ecrimisil miktarı, taşınmazın emsal kira değeri üzerinden bilirkişi incelemesiyle belirlenir ve geriye dönük olarak beş yıla kadar istenebilir. Paydaşlar arasındaki ecrimisil taleplerinde, kural olarak kullanan paydaşa önceden bir intifadan men koşulu (kullanmaya itiraz bildirimi) aranır.

Kat mülkiyeti ve site uyuşmazlıkları

Apartman ve sitelerde aidat borçları, ortak alanların kullanımı, kat malikleri kurulu kararları ve yöneticinin sorumluluğu sık uyuşmazlık konusudur. Ödenmeyen aidatlar için yönetici, kat malikine karşı icra takibi başlatabilir; gecikmede kanunda öngörülen gecikme tazminatı uygulanır. Kanuna, yönetim planına veya kurul kararlarına aykırı kararların iptali için kat maliki, toplantıya katılmışsa karar tarihinden itibaren bir ay, katılmamışsa kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde altı ay içinde dava açabilir.

Tapu iptal ve tescil davaları

Tapu kaydının gerçek hukuki duruma uymadığı durumlarda, kaydın iptali ve gerçek hak sahibi adına tescili istenebilir. Uygulamada en sık karşılaşılan sebepler; muris muvazaası (mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapılan danışıklı devir), vekâlet görevinin kötüye kullanılması, sahte vekâletname ile yapılan satışlar, ehliyetsizlik ve aile konutunun eşin rızası olmadan devridir. Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve kentsel dönüşüm

İnşaat hukuku alanında arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve denetimi, gecikme, ayıplı imalat ve eksik iş kaynaklı uyuşmazlıklar ile eser sözleşmesinden doğan davalarda hem arsa sahibi hem de müteahhit tarafına danışmanlık veriyoruz. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm süreçlerinde riskli yapı tespitinden müteahhit müzakerelerine ve idari itirazlara kadar her aşamada müvekkillerimizin yanında yer alıyoruz.

Müteahhidin eksik bıraktığı işlerin bedelinin hangi tarihe göre hesaplanacağına ilişkin güncel içtihat için ilgili yayınımıza bakabilirsiniz.

Bursa'da gayrimenkul davaları hangi mahkemede görülür?

Kira ilişkisinden doğan davalar ile ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemelerinde, tapu iptal ve tescil davaları ise asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir: Bursa'daki bir taşınmaz için dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Nilüfer, Osmangazi ve Yıldırım'daki taşınmazlar için bu, Bursa Adliyesi'ndeki mahkemelerdir.

Sık sorulan sorular

Kira sözleşmesi bitince kiracıyı çıkarabilir miyim?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre bitimi tek başına tahliye sebebi değildir; kanunda sayılan sebeplerden birinin bulunması gerekir.

Kira artışı ne kadar olabilir?

Yenilenen dönemde artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde mahkeme hakkaniyete göre yeni bedel belirleyebilir.

Tahliye taahhütnamesi ne zaman geçerlidir?

Taahhüt, kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra ve yazılı olarak verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatılan taahhütlerin geçerliliği tartışmalı olabilir.

Hisseli tapuda diğer paydaşlar satışa razı olmazsa ne yapabilirim?

Ortaklığın giderilmesi davası açabilirsiniz. Taşınmaz aynen bölünemiyorsa satılarak bedeli paylar oranında dağıtılır.

Depozito en fazla ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bir bankada vadeli hesaba yatırılmalıdır (TBK m. 342).

Kiracı kirayı ödemiyorsa ne yapmalıyım?

Ödenmeyen kira için yazılı ihtar çekilerek veya icra takibi başlatılarak süre verilir. Süre içinde ödeme yapılmazsa icra yoluyla veya dava ile tahliye istenebilir.

Sorumlu Avukat: Kaan Kaplan

Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Son güncelleme: 2 Kasım 2026.