Gayrimenkuller veya diğer malvarlığı değerleri üzerinde birden fazla kişinin ortak mülkiyet sahibi olması sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu ortaklık hali, miras yoluyla, satın alma yoluyla veya bağış yoluyla oluşabilir. Türk Medeni Kanunu (TMK) uyarınca, bu tür ortaklıklar genellikle paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) veya elbirliğiyle mülkiyet (iştirak halinde mülkiyet) şeklinde karşımıza çıkar. Ortaklar arasında zamanla ortaya çıkan anlaşmazlıklar, malın kullanımı, yönetimi veya ekonomik değeri konusundaki fikir ayrılıkları, ortaklığın sürdürülemez hale gelmesine yol açabilir. İşte bu noktada, hukuki bir çözüm olarak ortaklığın giderilmesi davası veya diğer adıyla izale-i şüyu davası gündeme gelir.
Bu makalede, ortaklığın giderilmesi davasının hukuki çerçevesini, hangi durumlarda açılabileceğini, dava sürecinin nasıl işlediğini, farklı satış ve paylaşım yöntemlerini ve bu süreçte haklarınızı korumak için atmanız gereken adımları detaylıca ele alacağız. Amacımız, paylı veya elbirliğiyle mülkiyete sahip olan ancak ortaklığı sonlandırmak isteyen kişilerin bu karmaşık hukuki süreci anlamalarına yardımcı olmaktır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şüyu davası), paylı veya elbirliğiyle mülkiyete tabi olan bir malın (örneğin bir arsa, daire, dükkan, araç veya menkul eşya) üzerindeki ortaklık ilişkisini sona erdirmek amacıyla açılan bir davadır. Türk Medeni Kanunu’nun 703. maddesi “Ortaklığı giderme istemi” başlığını taşır ve “Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmesi sebebiyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.” hükmünü içerir. Bu hüküm, ortaklardan herhangi birinin tek taraflı iradesiyle ortaklığı sona erdirme hakkına sahip olduğunu gösterir.
Bu dava, bir miras ortaklığının tasfiyesinde veya birden fazla kişinin hissedar olduğu bir gayrimenkulün paylaşımında sıklıkla başvurulan bir yoldur. Dava sonucunda, mahkeme malın ortaklardan birine verilmesine, satılmasına veya fiilen paylaştırılmasına karar vererek ortaklığı sona erdirir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Amacı ve Özellikleri
- Amacı: Davanın temel amacı, ortaklar arasındaki uyuşmazlıkları çözerek ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirmek ve malın tek bir kişiye ait olmasını veya paylar oranında bölüştürülmesini sağlamaktır.
- Ayırma (Taksim) İsteminin Süresi: TMK m. 703’e göre, ortaklığı giderme istemi, miras hukukundan veya hukuki bir işlemden kaynaklanan bir zorunluluk olmadıkça zamanaşımına tabi değildir. Yani, bir ortak dilediği zaman bu davayı açabilir.
- Davacı ve Davalılar: Paydaşlardan (ortaklardan) herhangi biri, ortaklığın giderilmesi davasını açabilir. Davalılar ise, o mal üzerindeki diğer tüm paydaşlar olmalıdır. Dava açılırken tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunlu dava arkadaşlığı niteliğindedir. Eksik paydaş bulunması durumunda mahkeme davayı reddeder veya davacıya eksikliği tamamlama süresi verir.
- Giderilmesi İstenen Ortaklık Türleri:
- Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet): Malın belirli paylara ayrılarak birden fazla kişiye ait olduğu durum. Her ortak kendi payı üzerinde bağımsız işlem yapabilir ancak malın tamamı üzerinde diğer ortaklarla birlikte hak sahibidir.
- Elbirliğiyle Mülkiyet (İştirak Halinde Mülkiyet): Genellikle miras ortaklıklarında görülen, ortakların mal üzerindeki haklarının belirli paylara ayrılmadığı, hepsinin birlikte hareket etme zorunluluğunun olduğu durum. Bu tür ortaklıklarda, öncelikle ortaklık temsilcisi atanması veya mirasçılık belgesine göre tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekebilir. Elbirliğiyle mülkiyetin giderilmesi davası açılmadan önce miras ortaklığı nedeniyle intikal işlemleri yapılmamışsa, mahkeme intikalin yapılmasını bekleyebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Durumlarda Açılamaz?
Bazı özel durumlarda ortaklığın giderilmesi davası açılması mümkün olmayabilir:
- Sürekli Bir Amaca Özgülenme: Malın, paydaşlar arasında yapılan bir anlaşma veya hukuki bir işlem gereği sürekli bir amaca özgülenmiş olması (örneğin, ortakların işlettiği bir fabrika binası veya bir aile konutu olarak tahsis edilmiş yer).
- Paylı Mülkiyeti Sürdürme Yükümlülüğü: Paydaşlar arasında, belirli bir süre için ortaklığın devam edeceğine dair geçerli bir sözleşme bulunması. Ancak bu sürenin de bir sınırı vardır; hukuka aykırı şekilde ortaklığı sonsuza kadar sürdürme yükümlülüğü getirilemez.
- Kat Mülkiyeti Tesis Edilmiş Bağımsız Bölümler: Eğer bir taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş ve bağımsız bölümler (daire, dükkan vb.) oluşmuşsa, artık bu bağımsız bölümler üzerinde ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Ortak alanlar (temel, çatı, dış cephe vb.) için ise Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır.
- Fiili Taksimin Mümkün Olmaması: Eğer malın fiilen taksimi (bölünmesi) imkansızsa veya taksim sonucunda malın değeri önemli ölçüde azalacaksa, mahkeme taksim kararı veremez. Bu durumda satışa karar verilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Süreci Nasıl İşler?
Ortaklığın giderilmesi davası süreci, malın niteliğine ve ortakların taleplerine göre şekillenen, aşamalı bir yargılama sürecidir:
1. Dava Dilekçesi ve Başvuru
- Yetkili Mahkeme: Gayrimenkullere ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi kesin yetkilidir. Menkul mallara ilişkin davalarda ise davalıların ikametgahının bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi yetkili olabilir.
- Dava Dilekçesi: Davacı, dava dilekçesinde ortaklığın giderilmesini istediği malı, malın ortaklarını (davalılar), tapu bilgilerini (gayrimenkul ise), varsa malın diğer özelliklerini ve ortaklığın hangi yöntemle giderilmesini talep ettiğini (örneğin, aynen taksim veya satış suretiyle) açıkça belirtmelidir. Tapu kayıtları, mirasçılık belgesi gibi belgeler dilekçeye eklenmelidir.
2. Yargılama Süreci ve Taleplerin Değerlendirilmesi
- Duruşmalar: Mahkeme, dava dilekçesi ve cevap dilekçelerini değerlendirdikten sonra duruşmaları başlatır.
- Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, malın niteliğine göre keşif yapar ve bir bilirkişi (örneğin, inşaat mühendisi, değerleme uzmanı, harita mühendisi) tayin eder. Bilirkişi, malın fiilen paylaştırılıp paylaştırılamayacağını, paylaştırılırsa değer kaybı olup olmayacağını, payların nasıl oluşturulabileceğini ve malın güncel piyasa değerini gösteren bir rapor hazırlar.
- Aynen Taksim (Fiili Paylaşım) Talebi: Ortaklardan herhangi biri, malın aynen taksim edilmesini (yani fiilen parçalara ayrılarak paydaşlara verilmesini) talep edebilir. Mahkeme, bilirkişi raporuna göre aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir.
- Şartlar: Aynen taksimin mümkün olması için malın fiziksel olarak bölünebilir olması, bölme sonucunda her bir parçanın bağımsız ve kullanılabilir nitelikte olması ve değerinde önemli bir azalma meydana gelmemesi gerekir. Örneğin, bir arsa üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabilmesi mümkünse, mahkeme bunu değerlendirebilir.
- Eşitleme Bedeli (Denkleştirme Akçesi): Aynen taksimde, paylar tam olarak eşitlenemiyorsa, eksik kalan paya karşılık diğer paydaştan bir denkleştirme bedeli (ivaz) ödemesine karar verilebilir.
- Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Talebi: Eğer aynen taksim mümkün değilse veya paydaşlardan hiçbiri aynen taksim istemiyorsa, mahkeme malın açık artırma yoluyla satılarak bedelinin paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılmasına karar verir.
- Ortaklar Arasında Satış: Ortaklar, satışın sadece kendi aralarında yapılmasına oybirliğiyle karar verebilirler. Bu durumda, mal sadece ortakların teklif verebildiği bir açık artırmada satılır.
- Üçüncü Kişilere Açık Satış: Ortaklar arasında anlaşma sağlanamazsa veya ortaklar dışından alıcıların da katılması istenirse, satış ihalesi tüm ilgililere açık yapılır. Bu genellikle malın daha yüksek bir fiyata satılma potansiyelini artırır.
3. Hüküm ve İcra
Mahkeme, tüm delilleri ve bilirkişi raporunu değerlendirerek ortaklığın giderilmesi yönünde bir karar verir. Karar, aynen taksim veya satış suretiyle olabilir.
- Aynen Taksim Kararı: Karar kesinleştiğinde, tapuda payların ayrılması ve bağımsız tapuların oluşturulması için gerekli işlemler yapılır.
- Satış Kararı: Karar kesinleştiğinde, mahkemenin tayin ettiği bir satış memurluğu (veya icra müdürlüğü), malın açık artırma yoluyla satışını gerçekleştirir. Satıştan elde edilen bedel, yargılama giderleri ve varsa hacizler düşüldükten sonra, paydaşlara payları oranında ödenir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Noktalar
- Zorunlu Dava Arkadaşlığı: Tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur. Dava açmadan önce tapu kayıtları veya mirasçılık belgesi incelenerek tüm hissedarların belirlenmesi ve dava dilekçesinde davalı olarak gösterilmesi hayati öneme sahiptir.
- Muafiyetler: Ortaklığın giderilmesi davasında, taşınmazın “meskeniyet” (oturulan ev) şerhi bulunsa dahi, taşınmazın satışına engel teşkil etmez. Yani, davanın açıldığı taşınmaz davalının oturduğu tek ev olsa dahi satışına karar verilebilir.
- Muvazaa İddiaları: Eğer ortaklar arasında muvazaa (danışıklı işlem) ile pay devri yapıldığı iddiası varsa, bu durum ortaklığın giderilmesi davasının seyrini etkileyebilir ve öncelikle muvazaa davasının açılması gerekebilir.
- Harç ve Giderler: Ortaklığın giderilmesi davaları, maktu harca tabi davalardır. Ancak, bilirkişi ücretleri, tebligat giderleri ve satış masrafları gibi giderler, genellikle paydaşların payları oranında peşin olarak tahsil edilir. Bu giderler, satış durumunda satış bedelinden karşılanır.
- Hukuki Destek: Ortaklığın giderilmesi davaları, gayrimenkul hukuku, miras hukuku ve medeni usul hukuku bilgisi gerektiren teknik ve karmaşık davalardır. Sürecin doğru yönetilmesi, hak kayıplarının önüne geçilmesi ve en lehinize sonucun elde edilmesi için alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti almak büyük önem taşır. Avukatınız, dilekçe hazırlanması, bilirkişi raporlarının değerlendirilmesi, duruşmalara katılım, satış sürecinin takibi ve varsa itirazların yönetilmesi gibi konularda size rehberlik edecektir.
Mülkiyet ortaklıklarından kaynaklanan anlaşmazlıklar ve ortaklığın sonlandırılması talepleri, genellikle hassas ve detaylı bir hukuki yaklaşım gerektirir. Neka Legal Avukatlık Bürosu olarak, Bursa gayrimenkul hukuku avukatı ve İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı ihtiyaçlarınızda uzman ekibimizle yanınızdayız. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davalarınızda, sürecin başından sonuna kadar hukuki danışmanlık, dava takibi ve icra aşamalarında etkin temsil hizmeti sunuyoruz.
Mirasçıların veya paydaşların haklarını koruyarak, malın en adil ve en yüksek değerle paylaşılmasını sağlamak için bize ulaşmaktan çekinmeyin.
