Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası nasıl işler, ne kadar sürer?

Kısa cevap: Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazda paydaşlar anlaşamazsa, her paydaş sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açabilir (TMK m. 642, 698). Davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Mahkeme taşınmaz bölünebiliyorsa aynen paylaştırır, bölünemiyorsa açık artırmayla satışına ve bedelin paylar oranında dağıtılmasına karar verir. Uygulamada dava bir ila iki yıl, satış aşamasıyla birlikte daha uzun sürebilir.

Davayı kim açabilir?

Paylı mülkiyette her paydaş, paylaşmayı önleyen bir hukuki işlem veya mülkiyet konusu malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması gibi bir engel yoksa malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 698). Mirasta ise her mirasçı, terekenin paylaştırılmasını her zaman isteyebilir (TMK m. 642). Davada bütün paydaşların taraf olması zorunludur; ölmüş bir paydaşın mirasçıları mirasçılık belgesiyle davaya katılır.

Arabuluculuk ve dava süreci

1. Arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten beri ortaklığın giderilmesi davalarında arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Paydaşlar burada satış, payların birbirine devri veya aynen paylaşım konusunda anlaşabilir.
2. Dava: Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Tapu kayıtları, mirasçılık belgeleri ve nüfus kayıtları toplanır.
3. Keşif ve bilirkişi: Mahkeme taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini, imar ve tarım mevzuatı açısından inceler ve değer tespiti yaptırır.
4. Karar: Aynen taksim mümkünse paydaşlara pay oranında bağımsız parseller verilir; mümkün değilse satışa karar verilir.
5. Satış: Kesinleşen karar satış memurluğunca (icra dairesi) İİK hükümlerine göre elektronik ortamda açık artırmayla uygulanır.

Aynen paylaşım ne zaman mümkün?

TMK 699’a göre hâkim önce aynen paylaşmaya karar verir; bu mümkün değilse veya malın değerinde önemli bir azalma olacaksa satış yoluna gidilir. Bir apartman dairesi, tek bir arsa üzerindeki bina ya da asgari parsel büyüklüğünün altında kalacak tarım arazisi genellikle aynen bölünemez. Kat mülkiyetine geçmiş çok sayıda bağımsız bölümün olduğu binalarda ise daireler paydaşlara dağıtılabilir; değer farkları para ile denkleştirilebilir.

Satış ve 12. Yargı Paketi değişikliği

7589 sayılı Kanunla İİK 114’e eklenen hükme göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayan taşınmazlarda satış kararı verilirse, birinci artırma yalnız malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır; sonuç alınamazsa ikinci artırma herkese açık olarak yapılır. Düzenleme, aile taşınmazlarının mirasçılardan birinde kalabilmesine imkân tanımayı amaçlar.

Satış bedelinden önce satış giderleri ve vergiler düşülür, kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir. Taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizler satış bedeline yansır.

Masraflar kime ait?

Ortaklığın giderilmesi davasında her paydaş, payı oranında yargılama giderlerine katlanır; davayı açan paydaş masrafları baştan yatırır ve karar sonunda diğer paydaşlardan payları oranında alır. Bilirkişi ve keşif giderleri, tebligat masrafları ve satış giderleri bunlara dahildir. Yargıtay uygulamasında vekâlet ücreti de paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Satış bedelinden önce satış harç ve giderleri ile varsa taşınmazın vergi borçları karşılanır.

Ne kadar sürer ve sık yapılan hatalar

Paydaş sayısı az ve tebligat sorunu olmayan dosyalarda ilk derece kararı birkaç ay ile bir yıl arasında çıkabilir. Paydaşlardan bazılarının yurt dışında olması, mirasçılık belgesi eksikliği veya istinaf süreci süreyi uzatır. Satış aşaması ayrıca birkaç ay sürer.

Sık yapılan hatalar

• Paydaşlardan birini davaya dahil etmemek: taraf teşkili sağlanmadan karar verilemez.
• Satıştan önce anlaşma imkânını değerlendirmemek: paydaşlar dava sürerken de payları birbirine devrederek veya taşınmazı serbestçe satarak davayı sona erdirebilir; açık artırma çoğu zaman piyasa değerinin altında sonuç verir.
• Arabuluculuğa başvurmadan dava açmak: dava usulden reddedilir.
• Satış değerini takip etmemek: muhammen bedele süresi içinde itiraz edilebilir.
• Paydaşlardan birine payın satılmasında diğer paydaşların önalım hakkını göz ardı etmek (TMK m. 732–734).

Mirasçıların payları için miras nasıl paylaşılır? ve borçlu terekeler için mirasın reddi cevaplarımıza bakabilirsiniz. Ortaklığın giderilmesi davalarındaki hizmetlerimiz için kira ve gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 642, 698, 699, 732–734
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 114 (7589 sayılı Kanunla eklenen cümlelerle, mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B

Hazırlayan: Av. Kaan Kaplan · Son güncelleme: 9 Kasım 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut bir olay hakkında hukuki görüş niteliğinde değildir.