Kiracının Tahliyesi İçin Açılabilecek Davalar ve İcra Yolları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir. Kiraya veren ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak ve çoğu kısa ve hak düşürücü olan sürelere uyarak tahliye isteyebilir. Doğru sebebi, doğru yolu (dava veya icra) ve doğru zamanı seçmek sonucu belirler.

Temel kural ve güncel çerçeve

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan bir sistem kurar. Belirli süreli sözleşmede kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m. 347/1). Kiraya veren, sözleşmeyi ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak sona erdirebilir.

Uygulamayı etkileyen iki güncel gelişme vardır. 1 Eylül 2023’ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. 1 Temmuz 2024’ten itibaren de konut kiralarındaki yüzde 25’lik geçici artış sınırı sona ermiş, artışlarda TBK m. 344’teki on iki aylık TÜFE ortalaması kuralına dönülmüştür.

Tahliye sebepleri bir bakışta

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler

Kiraya verenin ihtiyacı

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu doğmuşsa, belirli süreli sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m. 350/1). İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yargıtay bunu, ihtiyaç sahibinin başka uygun bir taşınmazı olup olmadığı gibi somut olgularla değerlendirir.

Bu yolun bir güvencesi vardır: Gereksinim nedeniyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi hâlde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m. 355).

Yeniden inşa ve imar

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyor ve bu işler sırasında kullanım imkânsızlaşıyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m. 350/2). Uygulamada yapı ruhsatı ve projeler gibi belgelerle işin gerçekliğinin ve kullanımı engelleyeceğinin gösterilmesi beklenir.

Bu şekilde boşaltılan taşınmaz eski hâliyle üç yıl başkasına kiralanamaz. Eski kiracı, yenilenen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralamada öncelik hakkına sahiptir; bu hak, kiraya verenin yazılı bildiriminden itibaren bir ay içinde kullanılır (TBK m. 355/2).

Yeni malikin ihtiyacı

Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya yakınları için kullanma zorunluluğu varsa iki yoldan birini seçebilir (TBK m. 351). Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirirse, edinmeden altı ay sonra dava açabilir. Bu bildirimi yapmamışsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açması gerekir.

Kiracıdan kaynaklanan sebepler

Yazılı tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352/1). Taahhüdün geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Yargıtay, sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütleri kiracının serbest iradesini yansıtmadığı gerekçesiyle kural olarak geçersiz saymaktadır.

İki haklı ihtar

Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmasına sebep olmuşsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir (TBK m. 352/2). Borcun sonradan ödenmesi bu hakkı ortadan kaldırmaz. Bu nedenle kirayı sürekli geciktiren ancak sonunda ödeyen kiracılara karşı etkili bir yoldur.

Kiracının aynı ilçede konutu bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir (TBK m. 352/3).

Kira borcunda temerrüt

Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre vererek borcun ödenmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirebilir (TBK m. 315). Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilerek tahliye istenebilir. Bu sonuca dava yoluyla veya aşağıda anlatılan icra yoluyla ulaşılabilir.

On yıllık uzama süresinin sonunda tahliye

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347/1). İlk sözleşme süresi bu hesaba dahil değildir; örneğin bir yıllık sözleşmede on uzama yılı, kira ilişkisinin on birinci yılının sonunda dolar.

Fesih için her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekir. Tahliye kendiliğinden gerçekleşmez; kiracı bildirime rağmen boşaltmazsa dava açılmalıdır.

İcra yoluyla tahliye

Bazı tahliye sebeplerinde dava yerine doğrudan icra dairesine başvurulabilir. Bu yol zorunlu arabuluculuk kapsamı dışındadır ve uyuşmazlık basitse genellikle daha kısa sürede sonuç verir.

• Kira borcu nedeniyle (İİK m. 269 vd.): Kiracıya kira alacağı ve tahliye talepli ödeme emri (Örnek 13) gönderilir. Konut ve çatılı işyerlerinde ödeme süresi otuz gündür. Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve otuz gün içinde ödemezse, kiraya veren icra mahkemesinden tahliyeye karar verilmesini isteyebilir.
• Tahliye taahhüdü nedeniyle (İİK m. 272): Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye emri (Örnek 14) gönderilir. Kiracı yedi gün içinde itiraz etmezse tahliye emri kesinleşir; itiraz ederse icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istenir.

Sözleşmenin ve taahhüdün geçerliliği tartışmasızsa icra yolu genellikle daha hızlıdır. İmzaya, taahhüdün tarihine veya sözleşmenin varlığına itiraz edilmesi muhtemelse dava yolu daha güvenli olabilir; çünkü icra mahkemesi bu tür itirazları sınırlı belgelerle inceler.

Arabuluculuk ve süreler

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, tahliye davası dahil, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmezse dava usulden reddedilir. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin uyuşmazlıklar bu zorunluluğun dışındadır.

Kiraya veren ne yapmalı?

1. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihini, süresini ve kira yılının bitimini belirleyin; tüm süreler bu tarihlere göre işler.
2. Hangi tahliye sebebinin bulunduğunu ve bunu ispatlayacak belgeleri (taahhütname, ihtarlar, tapu kaydı, ruhsat) tespit edin.
3. Taahhüt veya kira borcuna dayanılıyorsa icra yolunun mümkün olup olmadığını değerlendirin; değilse arabulucuya başvurun.
4. Bir aylık süreyi takvime bağlayın; gerekiyorsa TBK m. 353 uyarınca dava açacağınızı süre içinde yazılı olarak bildirin.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 315, 344, 347, 350–356
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 269–276
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/A ve 18/B

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut bir olay hakkında hukuki görüş niteliğinde değildir. Değerlendirme 28 Ekim 2026 tarihindeki mevzuata göre yapılmıştır.