KİRACININ TAHLİYESİ İÇİN AÇILABİLECEK OLAN DAVALAR NELERDİR?

Kira ilişkisi sona erdiğinde kiracının taşınmazı kendiliğinden boşaltmaması, ev sahiplerinin en sık karşılaştığı hukuki problemlerden biridir. Türk hukuku, kiracıyı sözleşmenin zayıf tarafı olarak görüp koruyan bir sistem kurmuştur; bu nedenle “kira sözleşmesi bitti” demek tek başına tahliye için yeterli değildir. Belirli süreli sözleşmeler, kiracının fesih bildirimi yapmaması halinde aynı koşullarla bir yıl daha uzar (TBK m.347/1) ve kiraya veren, kanunda sayılan belirli sebeplerden birine dayanmadan tahliye talep edemez.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların büyük çoğunluğu için zorunlu arabuluculuk dava şartı haline gelmiş, 1 Temmuz 2024’ten itibaren de konut kiralarına özgü geçici artış sınırı kaldırılarak TBK m.344’ün TÜFE rejimine dönülmüştür. Bu iki gelişme, tahliye süreçlerinin güncel haritasını önemli ölçüde etkilemektedir.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler

Kiraya veren, taşınmaza kendisi, eşi, alt veya üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğu doğmuşsa, sözleşme süresinin sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir (TBK m.350/1). İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır; Yargıtay bu kriterleri ihtiyaç sahibinin başka taşınmazı olup olmadığı gibi somut verilerle değerlendirir. Dava, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Bu yolun önemli bir güvencesi vardır: tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez; aksi halde kiraya veren, son kira yılı bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur (TBK m.355).

Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekiyor ve bu süreçte kullanım imkânsız hale geliyorsa, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası (TBK m.350/2) açılabilir; bunun için yapı ruhsatı ve teknik raporların sunulması gerekir. Bu durumda da eski kiracıya, taşınmaz aynı amaçla yeniden kiraya verilecekse 1 ay içinde yazılı teklifle öncelik tanınması zorunludur ve bu öncelik hakkı 3 yıl korunur.

Taşınmazı sonradan satın alan veya miras yoluyla edinen kişi de kendisi veya yakınları için kullanma zorunluluğu varsa yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir (TBK m.351). Bu yolda süre rejimi kritiktir: yeni malik, edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirirse, edinim tarihinden 6 ay sonra dava açabilir; bildirim yapılmazsa bu hızlı yol kapanır ve mevcut sözleşmenin sonu beklenmek zorunda kalınır.

Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler

Uygulamada en sık başvurulan ve en hızlı sonuç veren yol, yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliyedir (TBK m.352/1). Taahhüdün geçerli olabilmesi için yazılı olması, belirli bir tahliye tarihi içermesi ve kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki bir tarihte, serbest iradeyle verilmiş olması gerekir; sözleşmeyle aynı tarihte alınan taahhütler Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre geçersizdir. Taahhüt edilen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası (taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde, arabuluculuğa tabi) veya icra dairesinde ilamsız icra takibi (arabuluculuk dışında, genellikle daha hızlı) yollarından birini seçebilir.

Kiracı bir kira yılı içinde kira borcunu ödememesi nedeniyle iki kez yazılı ve haklı ihtara muhatap olmuşsa, kiraya veren kira yılının sonunda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilir (TBK m.352/2); dava, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Bu yolun avantajı, borç sonradan ödense dahi tahliye hakkının düşmemesidir; bu nedenle kira borcunu sürekli geciktiren ancak nihayetinde ödeyen kiracılar bakımından etkilidir.

Kiracının veya eşinin aynı ilçe sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bu durumu sözleşme yapılırken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m.352/3).

10 Yıllık Uzama Süresinin Sonunda Tahliye

TBK m.347/1 uyarınca, kiracının fesih bildirimiyle sona erdirmediği belirli süreli sözleşmeler her uzama yılında bir yıl uzar; ancak 10 yıllık uzama süresinin bitiminden sonra kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. İlk sözleşme yılı bu hesaba dahil değildir; 10 uzama yılının dolması kira ilişkisinin toplam 11. yılına karşılık gelir. Bu yol, ihtiyaç ispatı veya kusurlu davranış aranmaması nedeniyle kiraya verenin elindeki en güçlü araçlardan biridir; tek koşul, uzama yılının bitiminden 3 ay önce yazılı bildirimde bulunulması ve ardından dava açılmasıdır. Otomatik bir tahliye söz konusu değildir; bildirim ve dava adımları eksiksiz tamamlanmalıdır.

İcra Yoluyla Tahliye ve Arabuluculuk

İcra yoluyla tahliye, mahkeme kararı aranmaksızın doğrudan icra dairesinde başlatılan ve zorunlu arabuluculuk kapsamı dışında kalan bir süreçtir; bu nedenle uygulamada sıkça tercih edilir. Kira borcunu ödemeyen kiracıya İİK m.269 uyarınca ödeme emri (Örnek 13) gönderilebilir; kiracı 30 günlük süre içinde borcu ödemez ve itiraz etmezse takip kesinleşir ve tahliye talep edilebilir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak da İİK m.272 uyarınca tahliye emri (Örnek 14) gönderilebilir; kiracının 7 gün içinde itiraz etmemesi halinde tahliye gerçekleştirilir. Sözleşmenin varlığı ve taahhüdün geçerliliği tartışmasız ise icra yolu genellikle 2-6 ay içinde sonuç verirken, mahkeme yoluyla tahliye 12-24 ay sürebilir; ihtilaf karmaşıksa mahkeme yolu daha güvenli bir seçenektir.

1 Eylül 2023’ten itibaren mahkeme yoluyla açılacak tahliye, kira tespit, kira uyarlama ve kira alacağı davaları zorunlu arabuluculuk kapsamındadır; anlaşmama tutanağı dava dilekçesine eklenmediği takdirde dava usulden reddedilir. İlamsız icra yoluyla tahliye ile buna bağlı itirazın kaldırılması davaları ise bu zorunluluğun dışındadır.

Sonuç

Tahliye sebeplerinin çoğu için öngörülen süreler hak düşürücü niteliktedir ve bir kez kaçırıldığında yeni bir hak penceresi ancak bir sonraki döneme kadar açılmamaktadır. Kiracınızı tahliye etmek istiyor, elinizdeki tahliye taahhüdünün veya ihtar süreçlerinin geçerliliğini netleştirmek ya da dosyanız için icra mi yoksa dava yolunun mu daha uygun olduğunu değerlendirmek istiyorsanız, süreler işlemeye devam ederken büromuzla iletişime geçmenizi öneririz. Neka Legal Avukatlık Bürosu olarak dosyanızı sözleşme, taahhüt ve ihtar belgeleri özelinde inceleyerek size en hızlı ve güvenli tahliye stratejisini sunarız.