Kira alacağı için başlatılan icra takibine nasıl itiraz edilir?

Kısa cevap: Kiraya veren, ödenmeyen kira için “örnek 13” olarak bilinen tahliye istemli ödeme emri gönderdiğinde kiracı, tebliğden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz etmelidir (İİK m. 269). Kiracı kira sözleşmesini ve sözleşmedeki imzasını açıkça inkâr etmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. İtiraz takibi durdurur. İtiraz etmeyen ve ödeme emrindeki otuz günlük süre içinde kirayı da ödemeyen kiracı hakkında, kiraya verenin talebiyle icra mahkemesince tahliye kararı verilir.

Tahliye istemli takip (örnek 13) nedir?

Kiraya veren, kira alacağını tahsil etmek ve aynı zamanda kiracıyı tahliye ettirmek için ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu takipte kiracıya gönderilen ödeme emri, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesindeki temerrüt ihtarını da içerir: kiracıya, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre verilir ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Bu nedenle ödeme emri hem bir alacak talebi hem de fesih ihtarı niteliğindedir.

Hangi konularda itiraz edilebilir?

• Kira sözleşmesine ve imzaya itiraz: Kiracı, aralarında kira ilişkisi olmadığını veya sözleşmedeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürüyorsa bunu “açık ve kesin” biçimde yazmalıdır. Aksi hâlde sözleşmeyi kabul etmiş sayılır.
• Kira bedeline itiraz: Aylık kiranın takipte yazılandan düşük olduğu, artışın kanuni sınırı aştığı gibi itirazlar.
• Borca itiraz: Kiranın ödendiği, takas edildiği veya başka bir nedenle istenemeyeceği iddiası.
• Faize ve fer’ilere itiraz.

Ödendiği iddiasıyla yapılan itirazlarda kiracı, iddiasını noter belgesi, alacaklının ikrar ettiği bir belge ya da resmî makamların veya yetkili kurumların usulüne uygun verdiği makbuzla ispat etmek zorundadır (İİK m. 269/c). Uygulamada banka dekontları bu kapsamda değerlendirilir; elden yapılan ödemelerin ispatı ise zordur.

Süreler

• İtiraz süresi: Ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün.
• Ödeme süresi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme emrinde gösterilen otuz gün.
• İtirazın kaldırılması: Kiraya veren, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemezse, aynı alacak için bir daha ilamsız takip yapamaz (İİK m. 269).
• İtiraz edilmeyen takipte tahliye: Otuz günlük sürenin bitiminden itibaren altı ay içinde istenmelidir (İİK m. 269/a).

İtirazdan sonra ne olur?

Kiracı sözleşmeyi inkâr etmişse, kiraya veren noterde düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir sözleşmeye dayanıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir (İİK m. 269/b). Adi yazılı sözleşmelerde imza itirazı hâlinde icra mahkemesi imza incelemesi yapabilir; imzanın kiracıya ait olduğu anlaşılırsa kiracı ayrıca para cezasına mahkûm edilebilir. Kiraya veren, isterse genel mahkemede itirazın iptali davası da açabilir; bu dava için önce arabulucuya başvurulması gerekir.

Kiracı yalnız borca itiraz etmişse ve ödediğini yukarıdaki belgelerle ispatlayamazsa, icra mahkemesi itirazı kaldırarak hem alacağın tahsiline hem de otuz günlük sürede ödeme yapılmadığı için tahliyeye karar verebilir. Haksız itiraz eden kiracı icra inkâr tazminatına da mahkûm edilebilir.

Örnek

Aylık kirası 25.000 TL olan bir kiracıya, ödenmeyen üç aylık kira için 75.000 TL’lik tahliye istemli ödeme emri 2 Kasım 2026’da tebliğ edilmiş olsun. Kiracı, kiranın aslında 20.000 TL olduğunu ve iki ayını banka havalesiyle ödediğini düşünüyorsa 9 Kasım 2026’ya kadar icra dairesine itiraz etmeli ve dekontları sunmalıdır. Kalan bir aylık borcu 2 Aralık 2026’ya kadar öderse temerrüt nedeniyle tahliye istenemez.

Kiracı için öneriler ve sık yapılan hatalar

• Borç gerçekten varsa en güvenli yol, otuz gün içinde takipte istenen kira bedelini icra dosyasına ödemektir. Böylece temerrüt nedeniyle tahliye riski ortadan kalkar.
• Kira bedelinde uyuşmazlık varsa, kabul edilen kısım ödenmeli ve itirazda açıkça gösterilmelidir.
• Kiranın elden ödenmesinden kaçınılmalı; her ödeme açıklamalı banka havalesiyle yapılmalıdır.
• Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara neden olan kiracı hakkında, ayrıca TBK 352/2 uyarınca dönem sonunda tahliye davası açılabileceği unutulmamalıdır.
• Yedi günlük süreyi kaçıran kiracı sözleşmeyi kabul etmiş sayılır; sonradan yalnız ödeme belgeleriyle savunma yapabilir.

Takiplere genel itiraz kuralları için ödeme emrine itiraz süresi, kira bedeli için kira artış oranı ve tahliye için tahliye taahhüdünün şartları cevaplarımıza bakabilirsiniz. Kira uyuşmazlıklarındaki hizmetlerimiz için kira ve gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Kaynaklar

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 68/a, 269, 269/a, 269/b, 269/c (güncel metin, mevzuat.gov.tr)
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 315, 352/2
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B

Hazırlayan: Av. Kaan Kaplan · Son güncelleme: 9 Kasım 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut bir olay hakkında hukuki görüş niteliğinde değildir.