Yapı kayıt belgesi tapuya nasıl çevrilir?
Kısa cevap: İmar barışı kapsamında alınan yapı kayıt belgesi, yapı kullanma izni aranmaksızın tapuda cins değişikliği yapılmasına ve kat mülkiyeti kurulmasına imkân verir (3194 sayılı İmar Kanunu geçici m. 16). Bunun için tüm maliklerin onayı, maliklerce imzalanmış mimari proje ve yönetim planı, umumi hizmet alanlarının terk edildiğine dair belediye belgesi ve zemin tespit tutanağıyla tapu ve kadastro müdürlüğüne başvurulur. Belge yapıyı kalıcı olarak ruhsatlı hâle getirmez; yeniden yapım veya kentsel dönüşüme kadar geçerlidir.
Yapı kayıt belgesi neyi sağlar, neyi sağlamaz?
Yapı kayıt belgesi, 31 Aralık 2017’den önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapılar için 7143 sayılı Kanunla getirilen imar barışı kapsamında verilmiştir. Belge sahibi yapılar hakkında yıkım ve idari para cezası gibi yaptırımlar uygulanmaz; yapıya geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir. Ancak belge, yapıyı imar mevzuatına uygun ruhsatlı bir yapıya dönüştürmez. Yapı yıkılıp yeniden yapılırsa veya kentsel dönüşüme girerse belge hükümsüz kalır ve güncel imar planına göre ruhsat alınır. Yapının can ve mal güvenliği bakımından sorumluluğu da belge sahibindedir.
Tapuda hangi işlemler yapılabilir?
- Cins değişikliği: Tapuda “arsa” veya “tarla” olarak görünen taşınmazın niteliğinin “kargir ev”, “apartman” gibi yapıya uygun hâle getirilmesi.
- Kat mülkiyeti kurulması: Bağımsız bölümlerin ayrı tapulara bağlanması. Bu, satış, ipotek ve miras paylaşımında büyük kolaylık sağlar.
- Yapının tescili: Yalnız yapının tapuya işlenmesi isteniyorsa mimari proje gerekmez; zemin tespit tutanağı yeterlidir.
Gerekli belgeler
- Yapı kayıt belgesinin aslı ve bedelinin ödendiğine dair kayıt,
- Bağımsız bölümleri, arsa paylarını ve alanları gösteren, mimar tarafından hazırlanmış ve tüm maliklerce imzalanmış proje,
- Kat maliklerince imzalanmış yönetim planı,
- Park, yol, yeşil alan gibi umumi hizmet alanlarının terk edildiğine dair belediye yazısı,
- Lisanslı harita kadastro mühendislik bürosu veya serbest harita mühendisince düzenlenen zemin tespit tutanağı.
Süreç adım adım
- Belgeler kadastro müdürlüğüne verilir; yapının parsel içindeki konumu ve koordinatları kontrol edilir.
- Gerekli hâllerde, mevzuatta öngörülen ek bedel Hazine hesabına yatırılır; özellikle umumi hizmet alanlarına ilişkin durumlarda yapı kayıt belgesi bedeli kadar ek bir ödeme istenebilir.
- Vergi dairesine cins tashihi harcı ödenir.
- Tapu müdürlüğünde döner sermaye bedeli ödenerek cins değişikliği ve kat mülkiyeti tescil edilir.
Tapu müdürlüğünün ret işlemine karşı yargı yolu, uygulamada adli yargı olarak kabul edilmektedir.
İşlem yapılamayan veya şarta bağlı durumlar
- Tüm paydaşların onayı yoksa: Kat mülkiyeti kurulamaz. Hisseli taşınmazlarda paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi davası açarsa, mahkeme önce yapı kayıt belgesine dayanarak kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağını değerlendirebilir.
- Hazineye veya üçüncü kişiye ait parsele taşan yapılar: İlgili malikin muvafakatiyle ve tapuya belirtme konularak işlem yapılabilir.
- Tarım arazileri: İl veya ilçe tarım müdürlüğünün uygun görüşü aranır.
- Kıyı, orman, mera ve sit alanları: Özel mevzuatın izin vermesi gerekir.
- Riskli yapılar: 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı belirtmesi bulunan ve yıkımına karar verilen yapılarda cins değişikliği yapılmaz.
- Ortak alana yapılan yapılar: Üçüncü kişilerin ortak kullanım alanına yapılan yapılar için belge alınamaz; alınmışsa iptal edilebilir.
Sık yapılan hatalar
- Yapı kayıt belgesini ruhsat sanarak esaslı tadilat yapmak: taşıyıcı sistemi etkileyen işler ruhsata tabidir.
- Paydaşlardan birinin imzasını almadan proje hazırlatmak: başvuru reddedilir.
- Belgedeki alan ve kullanım amacıyla fiilî durumun farklı olması: belge iptal edilebilir.
- Satın alırken yalnız belgeye güvenmek: tapu, belediye kayıtları ve yapının durumu birlikte incelenmelidir.
- Kat mülkiyeti kurulmadan bağımsız bölüm satmak: alıcı yalnız arsa payı edinir ve ileride paydaşlar arasında uyuşmazlık doğabilir.
İmar mevzuatına aykırı yapılarda yaptırımlar için imara aykırı yapı cezası ve hisseli taşınmazlar için ortaklığın giderilmesi davası cevaplarımıza bakabilirsiniz. Tapu ve imar işlerindeki hizmetlerimiz için kira ve gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Kaynaklar
- 3194 sayılı İmar Kanunu, geçici m. 16 (7143 sayılı Kanunla eklenen)
- Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 2018/8 sayılı Genelge
- Hukuki Haber, “Yapı kayıt belgesi ile tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyetinin kurulması ilişkisi”; Akademik Hukuk, “Yapı kayıt belgesi ile ilgili önemli hususlar”
Hazırlayan: Av. Kaan Kaplan · Son güncelleme: 9 Kasım 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut bir olay hakkında hukuki görüş niteliğinde değildir.