İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?

Kısa cevap: Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir (TBK m. 350). Belirli süreli sözleşmede dava, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Taşınmazı yeni satın alan malik ise edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunup altı ay sonra dava açabilir (TBK m. 351). Davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

İhtiyacın niteliği

Yargıtay uygulamasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. İhtiyaç dava tarihinde mevcut olmalı ve sürekli nitelik taşımalıdır. Örneğin kirada oturan kiraya verenin kendi evine geçmek istemesi, evlenecek çocuğun konut ihtiyacı, sağlık nedeniyle zemin kat ihtiyacı veya kiraya verenin mesleğini icra edeceği işyeri ihtiyacı kabul gören örneklerdir. Yalnız daha yüksek kira almak amacı ihtiyaç sayılmaz. İhtiyaç; tanık, kira sözleşmesi, sağlık raporu, evlilik belgesi gibi delillerle ispat edilir.

Dava süresi

• Belirli süreli sözleşmede: Sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılır. Örneğin 1 Ekim 2025 – 1 Ekim 2026 süreli bir sözleşmede dava 1 Kasım 2026’ya kadar açılmalıdır.
• Belirsiz süreli sözleşmede: Genel fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılır. Taşınmaz kiralarında bu, altı aylık kira döneminin sonu için üç ay önceden bildirim anlamına gelir.
• Yeni malik: Kiralananı sonradan edinen malik, ihtiyacı varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinmeden itibaren altı ay sonra dava açabilir. Ya da sözleşme süresinin sonunda genel kurala göre dava açabilir.

Kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk süreci içinde hak düşürücü süre işlemediğinden, bir aylık süre içinde arabulucuya başvurulması önem taşır.

Örnek senaryo

Kirada oturan bir öğretmen, başka bir ilçede sahip olduğu daireyi 1 Haziran 2025 – 1 Haziran 2026 süreli sözleşmeyle kiraya vermiştir. Okul değişikliği nedeniyle kendi dairesine taşınması gerekmektedir. Kiraya veren, kiracıya önceden ihtarname göndermiş, 15 Haziran 2026’da arabulucuya başvurmuş, anlaşma sağlanamayınca son tutanaktan sonra davayı açmıştır. Arabulucuya bir aylık süre içinde başvurduğu için dava süresindedir. İhtiyacın gerçekliği; kira ödediği mevcut evin sözleşmesi, görev yeri belgesi ve tanıklarla ispat edilir.

İhtar gerekli mi?

Belirli süreli sözleşmede kanun ihtarı şart koşmaz; ancak kiracının durumdan önceden haberdar olması ve uyuşmazlığın arabuluculukta çözülebilmesi için ihtarname gönderilmesi uygulamada yararlıdır. Yeni malik bakımından ise bir ay içinde yapılan yazılı bildirim zorunludur; bildirim yapılmazsa altı ay sonra dava açma imkânı kaybedilir.

Tahliyeden sonra kiraya verenin yükümlülüğü

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen kiralanan, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m. 355). Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Bu kural, ihtiyaç iddiasının samimiyetini korumaya yöneliktir.

Yeniden inşa ve sık yapılan hatalar

TBK 350/2 ayrıca, kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekiyorsa ve bu işler sırasında kullanım imkânsızsa kiraya verene dava hakkı tanır. Bu durumda da aynı bir aylık süre ve arabuluculuk şartı geçerlidir.

Sık yapılan hatalar

• Bir aylık süreyi kaçırmak: süre hak düşürücüdür; bir sonraki dönem sonu beklenmek zorunda kalınır.
• Başka boş konutu varken ihtiyaç iddia etmek: mahkeme ihtiyacın samimiyetini sorgular.
• Yeni malik olarak bir ay içinde yazılı bildirim yapmamak: bildirim noter aracılığıyla yapılırsa tebliğ tarihi tartışmasız biçimde ispatlanır.
• İşyeri ihtiyacını konut ihtiyacıyla karıştırmak: dava dilekçesinde ihtiyacın türü ve kimin için olduğu açıkça yazılmalıdır.
• Tahliyeden sonra kısa süre içinde başkasına kiralamak: tazminat riski doğar.
• Kiracı aleyhine dava açıp ihtiyaç sahibi yakının dava sırasında başka bir konuta yerleşmesi: ihtiyaç karar tarihine kadar devam etmelidir; ortadan kalkarsa dava reddedilir.

Kiracının verdiği yazılı tahliye sözü için tahliye taahhüdünün şartları, kira bedeli için kira artış oranı cevaplarımıza bakabilirsiniz. Tahliye davalarındaki hizmetlerimiz için kira ve gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 329, 347, 350, 351, 355
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/A, 18/B

Hazırlayan: Av. Kaan Kaplan · Son güncelleme: 9 Kasım 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut bir olay hakkında hukuki görüş niteliğinde değildir.