Müteahhidin Eksik Bıraktığı İşler: Nama İfa Davasında Bedel Karar Tarihindeki Rayice Göre Hesaplanır

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit işi bitirmezse arsa sahibi, eksik işleri müteahhit hesabına tamamlatmak için mahkemeden izin isteyebilir ve gereken parayı müteahhide düşen bir bağımsız bölümün satışından karşılayabilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 19.09.2024 tarihli kararına göre bu davada hem eksik işlerin bedeli hem de satılacak bağımsız bölümün değeri, karar tarihine en yakın piyasa rayiçlerine göre hesaplanmalıdır; yıllar önce alınmış bir bilirkişi raporuna dayanılamaz.

Nama ifa nedir?

Yapma borcu borçlu tarafından ifa edilmezse alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya bir başkası tarafından ifa edilmesine izin verilmesini isteyebilir; her türlü tazminat hakkı saklıdır (TBK m. 113). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde buna nama ifa denir: eksik kalan iş, müteahhidin (yüklenicinin) nam ve hesabına arsa sahibi tarafından veya başka bir yükleniciye tamamlattırılır.

Nama ifa, sözleşmeden dönme değildir. Arsa sahibi bu yolu seçerek sözleşmenin ifasında ısrar eder; müteahhidin inşaatı tamamlama borcunun bir kısmı paraya dönüşür. Müteahhide verilmesi gereken bağımsız bölümler hâlâ arsa sahibi adına kayıtlıysa, eksik işlerin masrafının bu bölümlerden birinin satışıyla karşılanmasına izin verilmesi de aynı davada istenebilir.

Karara konu olay

Arsa sahipleri, inşaatı eksik bırakan yükleniciye karşı nama ifaya ve satışa izin davası açmıştır. Dosya uzun bir yargılama sürecinden geçmiştir:

• İlk derece mahkemesi davayı kısmen kabul etmiş, yapı denetim ücreti ve SGK prim borcu dışındaki giderlerin bir bağımsız bölümün satışıyla karşılanmasına karar vermiştir.
• Yargıtay (kapatılan) 23. Hukuk Dairesi 28.03.2017 tarihli kararıyla, sözleşme gereği yapı denetim ücreti ve SGK prim borcundan da yüklenicinin sorumlu olduğu gerekçesiyle kararı bozmuştur.
• Mahkemenin direnmesi üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 22.02.2022 tarihli kararında, yapı denetim hizmet bedelinden kanunen arsa sahiplerinin sorumlu olduğunu, diğer kalemler için 3 no’lu bağımsız bölümün satışına izin verilmesinin yeterli olacağını belirtmiştir.
• Mahkeme, bozma öncesinde alınmış bilirkişi raporuna dayanarak 69.029,86 TL eksik ve ayıplı iş bedeli için 3 no’lu bağımsız bölümün en az 75.000 TL’ye satışına izin vermiştir.

Yüklenici bu kararı temyiz etmiş; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 19.09.2024 tarihli, E.2023/1150, K.2024/2797 sayılı kararıyla hükmü bozmuştur.

Neden karar tarihine en yakın rayiç?

Daireye göre nama ifa ve satışa izin davasında üç tutarın da hükme en yakın tarihteki piyasa rayiçlerine göre belirlenmesi gerekir:

• Satışına izin verilecek, yükleniciye ait bağımsız bölümün değeri,
• Eksik ve kusurlu işlerin tamamlanma bedeli,
• Yapı kullanma izni (iskân) için gereken masraflar.

Somut olayda mahkeme, yaklaşık on yıl önce düzenlenmiş ve güncel değerleri yansıtmayan bilirkişi raporundaki tutarları esas almıştır. Yargıtay bunu hukuka aykırı bulmuştur. Uzun süren yargılamalarda inşaat maliyetleri ve taşınmaz değerleri ciddi biçimde değiştiğinden, eski değerlerle kurulan bir hüküm ne arsa sahibinin işi gerçekten tamamlatmasını sağlar ne de yüklenicinin bağımsız bölümünün gerçek değerinin altında satılmasını engeller.

Hangi gideri kim karşılar?

Hangi giderin kime ait olduğu öncelikle sözleşmeye göre belirlenir. Ancak kanunla belirli bir kişiye yüklenen giderler, bu dosyadaki yapı denetim bedelinde olduğu gibi, sözleşmeyle farklı düzenlenmiş olsa da nama ifa kapsamında yükleniciye ait bağımsız bölümün satış bedelinden karşılanmayabilir. Her sözleşmenin kendi hükümleriyle ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Arsa sahipleri ne yapmalı?

1. Sözleşmeyi, teslim tarihini ve yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümlerin hâlâ arsa sahipleri adına kayıtlı olup olmadığını kontrol edin.
2. Yükleniciyi noter aracılığıyla temerrüde düşürün ve eksik işlerin tamamlanması için süre verin.
3. Eksik ve ayıplı işleri fotoğraf ve tespit raporu ile belgeleyin; gerekirse mahkemeden delil tespiti isteyin.
4. Dava süresince yükleniciye ait bağımsız bölümlerin devrini önlemek için ihtiyati tedbir talebini değerlendirin.
5. Yargılama uzarsa, hüküm kurulmadan önce güncel tarihli bilirkişi raporu alınmasını talep edin.

Kaynaklar

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 19.09.2024 tarihli, E.2023/1150, K.2024/2797 sayılı karar
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 113

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut bir olay hakkında hukuki görüş niteliğinde değildir. Değerlendirme 28 Ekim 2026 tarihindeki mevzuat ve içtihada göre yapılmıştır.