Kira artış oranı ne kadar olabilir? (2026)

Kısa cevap: Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira yılındaki artış, önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişimini geçemez (TBK m. 344). Kasım 2026’da yenilenen sözleşmeler için bu üst sınır yüzde 31,23’tür. Sözleşmede daha düşük bir oran yazılıysa o oran uygulanır. Konutta 2024’e kadar uygulanan yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir; beş yıldan uzun süren kiralarda ise kira tespit davasıyla emsal kira bedeline yaklaşılabilir.

Temel kural: TÜFE 12 aylık ortalaması

TBK 344/1’e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE’de on iki aylık ortalamalara göre meydana gelen değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. TÜİK her ayın üçünde enflasyon verilerini açıklar; kira artışı için kullanılan oran, kira döneminin yenilendiği aydan önceki ayın verisine göre belirlenen on iki aylık ortalamadır.

• Sözleşmede “yıllık TÜFE oranında artış” yazıyorsa on iki aylık ortalama oran uygulanır.
• Sözleşmede “yüzde 20 artış” gibi daha düşük bir oran varsa o oran uygulanır.
• Sözleşmede daha yüksek bir oran varsa, aşan kısım geçersizdir ve TÜFE ortalaması uygulanır.

Kasım 2026 için örnek

Kira dönemi Kasım 2026’da yenilenen bir konutun aylık kirası 20.000 TL olsun. TÜİK’in 3 Kasım 2026’da açıkladığı verilere göre on iki aylık ortalama değişim yüzde 31,23’tür. Yeni kira en fazla 20.000 × 1,3123 = 26.246 TL olabilir. Kiracı bu tutarı ödediği sürece ev sahibinin daha yüksek bir artış için tek taraflı talebi hukuken bağlayıcı değildir.

Sözleşmede artış hükmü yoksa

Sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm yoksa kira kendiliğinden artmaz. Kiraya veren ya kiracıyla yeni bedel konusunda anlaşmalı ya da kira tespit davası açmalıdır. TBK 344/2’ye göre bu durumda hâkim, önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla kiralananın durumunu da göz önüne alarak hakkaniyete göre karar verir. Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı olarak artış isteyeceğini bildirirse, karar yeni dönemden itibaren uygulanır (TBK m. 345).

Beş yıldan uzun kiralarda

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, her beş yılın sonunda ve izleyen kira yılında yeni kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m. 344/3). Bu yol, piyasa kirasının çok gerisinde kalan eski kiralarda kiraya verene emsal bedele yaklaşma imkânı verir. Belirlenen bu yeni bedel, sonraki yıllarda yine TÜFE sınırıyla artırılır.

Diğer önemli noktalar

• Yabancı para kira: Kira yabancı para olarak belirlenmişse beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz (TBK m. 344/4).
• Arabuluculuk: Kira bedelinin tespiti ve uyarlanmasına ilişkin davalardan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
• Peşin kira ve depozito: Kiracıdan üç aylık kira bedelini aşan güvence istenemez (TBK m. 342).
• Ödeme: Artış konusunda uyuşmazlık varsa kiracı, kabul ettiği artışlı bedeli düzenli ödemeye devam etmelidir; aksi hâlde temerrüt nedeniyle tahliye riski doğar.

TBK 344, konutlar yanında çatılı işyeri kiralarına da uygulanır. 6217 sayılı Kanunla kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları için bazı hükümlerin uygulanması ertelenmişti; bu erteleme 1 Temmuz 2020’de sona erdiğinden, kira artış sınırı bugün tacir ve şirket kiracılar için de geçerlidir. Çatısız işyerleri, örneğin açık otopark veya boş arsa kiraları ise bu sınıra tabi değildir.

Sık yapılan hatalar

• Aylık veya yıllık enflasyonu on iki aylık ortalama sanmak.
• Sözleşmede artış hükmü olmadığı hâlde kiranın kendiliğinden arttığını düşünmek.
• Otuz günlük bildirim süresini kaçırıp tespit kararının bir yıl gecikmesine yol açmak.

Kiracı çıkarma koşulları için ihtiyaç nedeniyle tahliye ve tahliye taahhüdünün şartları cevaplarımıza bakabilirsiniz. Kira uyuşmazlıklarındaki hizmetlerimiz için kira ve gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 342, 344, 345
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B
• TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Ekim 2026 (3.11.2026); Paratic, “Kasım 2026 kira artış oranı belli oldu: yüzde 31,23”

Hazırlayan: Av. Kaan Kaplan · Son güncelleme: 9 Kasım 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut bir olay hakkında hukuki görüş niteliğinde değildir.