Kentleşmenin hızla arttığı günümüz Türkiyesi’nde, yapılaşma süreçleri birtakım yasal düzenlemelere tabidir. Bu düzenlemelerin başında, bir şehrin veya bölgenin nasıl inşa edileceğini, yapıların nerede, ne büyüklükte ve hangi amaçla yapılacağını belirleyen imar planları ve bu planlara uygunluğu sağlayan imar mevzuatı gelir. Ancak ne yazık ki, zaman zaman bu kurallara aykırı olarak inşa edilen, halk arasında “kaçak yapı” olarak bilinen imara aykırı yapılar ortaya çıkabilmektedir.
İmara aykırı yapılar, sadece estetik bir sorun olmanın ötesinde, ciddi hukuki, çevresel ve güvenlik riskleri barındırır. Bu makalede, imara aykırı yapıların hukuki tanımını, ortaya çıkış nedenlerini, bu tür yapıların mal sahipleri ve diğer ilgililer için taşıdığı riskleri, uygulanan idari ve cezai yaptırımları ve bu sorunla karşılaşıldığında izlenmesi gereken yolları detaylıca ele alacağız.
İmara Aykırı Yapı Nedir? Hukuki Tanımı
İmara aykırı yapı, en temel tanımıyla, yürürlükteki imar planlarına, ilgili imar mevzuatına, yapı ruhsatına ve eklerine (projelere) uygun olmayan, bu düzenlemelerin dışına çıkarak inşa edilmiş her türlü yapıdır. Bu aykırılıklar, yapının bütününde olabileceği gibi, belirli bir bölümünde veya eklentilerinde de ortaya çıkabilir.
İmara aykırılık halleri genel olarak şunları kapsar:
- Ruhsatsız Yapılaşma: Hiçbir yapı ruhsatı almadan inşa edilen yapılar. Bu, en ağır imara aykırılık türüdür.
- Ruhsata Aykırı Yapılaşma: Yapı ruhsatı alınmış olmasına rağmen, ruhsat ve eklerine (mimari proje, statik proje vb.) aykırı olarak inşa edilen yapılar. Örneğin, ruhsatta belirtilen kat sayısından fazla kat çıkılması, çekme mesafelerine uyulmaması, ruhsatta belirtilen alanın dışında eklenti yapılması gibi durumlar.
- İmar Planına Aykırılık: Yapı ruhsatı olsa dahi, mevcut imar planındaki kullanım amacı (örneğin yeşil alan, yol, park alanı olmasına rağmen yapılaşma) veya yapılaşma koşullarına (emsal, kat adedi, yapılaşma alanı gibi) aykırı yapılanmalar.
- Kanunlara Aykırılık: İmar Kanunu veya ilgili diğer mevzuat hükümlerine (deprem yönetmeliği, yangın yönetmeliği vb.) aykırı yapılanmalar.
İmara Aykırı Yapılaşmanın Nedenleri
İmara aykırı yapılaşma birçok faktörün etkisiyle ortaya çıkabilir:
- Ekonomik Nedenler: Arsa maliyetlerinin yüksekliği, inşaat maliyetlerini düşürme çabası, ruhsat ve proje giderlerinden kaçınma isteği.
- Denetim Eksiklikleri: Belediyelerin veya ilgili idari birimlerin yeterli denetim yapmaması veya denetimlerin etkin olmaması.
- Bilgisizlik: Vatandaşların imar mevzuatını yeterince bilmemesi veya doğru bilgiye ulaşamaması.
- Hızlı Kentleşme: Özellikle büyük şehirlerdeki plansız ve hızlı nüfus artışı, altyapı ve planlama süreçlerinin yapılaşmaya yetişememesi.
- Mülkiyet Sorunları: Hisseli parsellerde veya tapusuz alanlarda yapılan kaçak yapılaşmalar.
- Af Kanunları Beklentisi: Geçmişte çıkarılan imar afları nedeniyle, vatandaşların gelecekte de benzer bir af çıkacağı beklentisiyle kaçak yapılaşmaya yönelmesi.
İmara Aykırı Yapıların Riskleri ve Zararları
İmara aykırı yapılar, sadece hukuki değil, aynı zamanda ciddi sosyal, çevresel ve güvenlik riskleri taşır:
- Hukuki Riskler:
- Yıkım Kararı: İmara aykırı yapılar için yıkım kararı alınabilir ve yapı sahibinin tüm yatırımını kaybetmesine neden olabilir.
- Para Cezaları: Yüksek idari para cezaları uygulanabilir.
- Hapis Cezası: Türk Ceza Kanunu kapsamında “imar kirliliğine neden olma” suçundan hapis cezası söz konusu olabilir.
- Tapu İptali ve Ruhsatsız Yapının Satılamaması: Ruhsatsız veya imara aykırı yapının tapu kaydı oluşmaz veya mevcut tapu kaydı üzerinde şerh bulunabilir. Bu tür yapıların satışı veya devri yasal olarak mümkün değildir.
- Kredi Kullanamama: İmara aykırı yapıların teminat gösterilerek banka kredisi çekilmesi mümkün değildir.
- Güvenlik Riskleri:
- Deprem Riski: Projesiz, denetimsiz ve imar mevzuatına aykırı inşa edilen yapılar, deprem gibi doğal afetlere karşı daha dayanıksızdır ve can kaybı riskini artırır.
- Yangın Riski: Yangın yönetmeliklerine uygun olmayan malzeme kullanımı veya projelendirme eksiklikleri nedeniyle yangın riski yüksektir.
- Yapısal Sorunlar: Malzeme kalitesizliği, statik hesaplama hataları gibi nedenlerle yapıda zamanla yapısal sorunlar ortaya çıkabilir.
- Çevresel ve Sosyal Riskler:
- Plansız Kentleşme: Şehrin estetiğini bozar, altyapı (yol, su, kanalizasyon, elektrik) sorunlarına yol açar.
- Hizmet Eksikliği: İmara aykırı bölgelere belediye hizmetlerinin (çöp toplama, ulaşım, park alanı vb.) götürülmesi zorlaşır.
- Kamusal Alanların İşgali: Park, yeşil alan, yol gibi kamusal alanların kaçak yapılarla işgal edilmesi, halkın kullanımına sunulması gereken alanların kaybına neden olur.
- Değer Kaybı: İmara aykırı bir yapının bulunduğu bölgedeki diğer yapıların da değeri düşebilir.
İmara Aykırı Yapılara Uygulanan Yaptırımlar (3194 Sayılı İmar Kanunu)
İmara aykırı yapıların tespiti halinde, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuat çerçevesinde çeşitli idari ve cezai yaptırımlar uygulanır:
1. İdari Yaptırımlar
- Yapı Tatil Zaptı ve Mühürleme: İmara aykırı yapı tespit edildiğinde, ilgili belediye veya valilik tarafından yapı tatil zaptı düzenlenir ve inşaat faaliyetleri derhal durdurularak yapı mühürlenir.
- Yıkım Kararı: Yapı tatil zaptının tebliğ edildiği tarihten itibaren bir ay içinde yapı sahibi tarafından ruhsata aykırılığın giderilmemesi veya ruhsatsız yapının ruhsata bağlanmaması halinde, belediye veya valilik tarafından yıkım kararı alınır. Yıkım masrafları yapı sahibinden tahsil edilir.
- İdari Para Cezası: İmar Kanunu’nun 42. maddesine göre, imara aykırı yapılaşma fiilini işleyenlere (yapı sahibine, müteahhite, projeyi hazırlayan mimar ve mühendise) idari para cezası uygulanır. Bu cezalar, aykırılığın niteliğine, yapının yüzölçümüne, ticari veya konut kullanımına göre değişen oranlarda ve oldukça yüksek miktarlarda olabilir.
- Kısmi Yıkım/Tadilat: Aykırılığın giderilmesi mümkünse, yapının tamamı yerine sadece aykırı kısımlarının yıkılması veya tadilat yapılması istenebilir.
2. Cezai Yaptırımlar (Türk Ceza Kanunu – İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu)
Türk Ceza Kanunu (TCK) 184. maddesi, imar kirliliğine neden olma suçunu düzenlemiştir. Bu maddeye göre:
“Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.”
Bu suç, sadece ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapanları değil, aynı zamanda bu yapıyı yaptıranları, denetim görevini ihmal eden yapı denetim görevlilerini ve benzeri sorumluları da kapsayabilir.
- Yargı Süreci: Cumhuriyet Savcılığı, imar kirliliği suçundan dolayı resen soruşturma başlatabilir. Delillerin toplanması ve iddianame düzenlenmesiyle ceza davası açılır.
- İyileştirici Hükümler: Eğer fail, mahkeme kararı kesinleşmeden önce ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıyı yıkarsa veya imar planına ve ruhsata uygun hale getirirse, ceza indirilebilir veya tamamen kaldırılabilir. Bu, failin imara aykırılığı giderme iradesini ödüllendiren bir hükümdür.
İmara Aykırı Yapılarla Karşılaşıldığında Ne Yapılmalı?
İster imara aykırı bir yapının sahibi olun, ister böyle bir durumdan zarar gören bir komşu veya yatırımcı olun, izlemeniz gereken hukuki adımlar vardır:
A. Yapı Sahibi İçin:
- Profesyonel Destek Alın: Bir avukat (özellikle idare hukuku veya imar hukuku alanında uzmanlaşmış) ve bir mimar/inşaat mühendisi ile iletişime geçin. Aykırılığın niteliği, giderilip giderilemeyeceği, ruhsata bağlanma ihtimali veya yıkım kararına itiraz yolları hakkında bilgi alın.
- Aykırılığı Giderme: Eğer mümkünse, aykırılığı imar planına ve ruhsata uygun hale getirmek için gerekli düzeltmeleri yapın veya yapıyı yıkın. Bu, olası cezai yaptırımların önüne geçebilir veya hafifletilmesini sağlayabilir.
- Hukuki Süreçleri Takip Edin: Hakkınızda açılan idari veya cezai soruşturma/davaları yakından takip edin. İdari para cezalarına veya yıkım kararlarına karşı süresi içinde itiraz edin veya iptal davası açın (İdari Yargılama Usulü Kanunu’na göre genellikle 60 gün içinde İdare Mahkemesi’nde iptal davası açılabilir).
B. Mağdur veya İlgili Üçüncü Kişiler İçin:
- Şikayette Bulunun: İmara aykırı yapılaşmayı tespit ettiğinizde, ilgili belediyeye veya il özel idaresine (köy sınırları içinde ise) dilekçe ile şikayette bulunun. Şikayetinizde, yapının adresi, niteliği ve aykırılığın detaylarını belirtin. Gerekirse fotoğraf veya video ekleyin.
- Cumhuriyet Savcılığına Başvurun: Eğer şikayetiniz sonuçsuz kalırsa veya doğrudan ceza hukuku kapsamındaki bir suç olduğunu düşünüyorsanız, Cumhuriyet Savcılığı’na imar kirliliğine neden olma suçundan suç duyurusunda bulunabilirsiniz.
- Tazminat Davası: İmara aykırı yapılaşma nedeniyle bir zararınız oluşmuşsa (örneğin manzaranızın kapanması, güneş ışığı alamama, yol hakkınızın engellenmesi), Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde tazminat davası açabilirsiniz. Ancak bu tür davalarda zararın tespiti ve ispatı önemlidir.
İmara aykırı yapılarla ilgili sorunlar, hem karmaşık yasal düzenlemeler hem de teknik bilgiler gerektiren zorlu hukuki süreçlerdir. Hak kayıplarının önüne geçilmesi, doğru stratejilerin belirlenmesi ve adil bir sonuca ulaşılması için uzman hukuki destek büyük önem taşır.
Neka Legal Avukatlık Bürosu olarak, Bursa imar hukuku avukatı ve İstanbul imar hukuku avukatı ihtiyaçlarınızda uzman ekibimizle yanınızdayız. İmara aykırı yapılarla ilgili yıkım kararlarına itiraz, idari para cezalarının iptali, imar kirliliğine neden olma suçundan açılan davaların takibi ve diğer imar hukuku uyuşmazlıklarında profesyonel hukuki danışmanlık ve güçlü temsil hizmeti sunuyoruz.
İmar mevzuatından kaynaklanan her türlü hukuki sorununuzda bize ulaşmaktan çekinmeyin.
