Yargıtay Kararı: Kira Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Başvuru Zamanı
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu'nun 24.02.2025 tarihli ve 2025/3 E., 2025/8 K. sayılı kararıyla; Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi kararları arasında uyuşmazlık bulunduğu tespit edilmiş ve bu uyuşmazlığın giderilmesi için Yargıtay'a başvurulmuştur.
I. UYUŞMAZLIĞIN KONUSU
Uyuşmazlık; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesine göre açılacak belirli süreli kira sözleşmelerinden kaynaklanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun dava açma süresinden (kira süresinin bitiminden) önce yapılıp yapılamayacağı noktasındadır.
II. FARKLI BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARLARI
Kira süresi bitmeden, yani dava açma hakkı doğmadan önce yapılan arabuluculuk başvurusu, dava şartını yerine getirmez. Dava açma süresi (yeni kira döneminin başından itibaren 1 ay) başlamadan yapılan başvuru usulsüzdür ve davanın reddi gerekir.
Kanunda dava açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içerisinde arabuluculuğa başvurulacağına ilişkin açık bir ibare bulunmamaktadır. Bu nedenle süre gelmeden yapılan başvuru da geçerli sayılmalı ve işin esasına girilmelidir.
III. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ'NİN DEĞERLENDİRMESİ VE GEREKÇE
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uyuşmazlığı şu gerekçelerle çözümlemiştir:
1. Arabuluculuğun Ön Koşulu "Uyuşmazlık"tır: Arabuluculuğa başvuru için öncelikle taraflar arasında bir hukuk uyuşmazlığının varlığı gerekir. Taraflar arasında henüz bir uyuşmazlık bulunmadığı veya uyuşmazlık çıkarılamayacak olan bir dönemde (kira süresi bitmeden) sanki uyuşmazlık varmış gibi başvuru yapılması, süreci formaliteye dönüştürür.
2. Dava Açma Hakkının Doğumu Esastır: İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemlerine uyularak açılabilir. Bu süreler gelmeden dava açılamayacağına göre, dava şartı olan arabuluculuğa da bu süreler gelmeden (hak doğmadan) başvurulamaz.
3. Erken Başvurunun Sakıncası: Henüz tahliye davası açma hakkı bulunmayan kiraya verenin, kira süresinin sona ermesinden çok öncesinde başvuru yapması durumunda; başvuru tarihinde tahliyeyi kabul etmeyen kiracının, süre sonuna kadar şartlarının değişip tahliyeyi kabul etme ihtimali ortadan kalkar. Bu durum arabuluculuk müessesesini işlevsiz hale getirir.
4. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre: Kiraya verenin tahliye davası açma hakkının doğduğu andan (kira bitimi) itibaren arabuluculuğa başvurması ile bir hak kaybı yaşanmaz. Zira arabuluculukta geçen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz (durur).
IV. SONUÇ VE KARAR
6098 sayılı Kanun’un 350. maddesi uyarınca, belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında;
Dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun; tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra, diğer bir anlatımla dava açma süresi içerisinde yapılması gerektiğine,
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Dairesince verilen kesin nitelikteki kararlar arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine,
26.05.2025 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.