Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararı davalı İsa G. ile davalı Selvi S. vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; İstanbul ili, Şişli ilçesi, Ayazağa Köyünde kain ve tapunun 7343 ada, 2 parsel sayısında kayıtlı taşınmazın davalılardan Selvi S.’e ait iken üzerindeki gecekondunun yıkılarak inşaat yapılması amacı ile diğer davalılar Mustafa P. ve İsa G. ile Beyoğlu 23. Noterliğinin 22/04/1998 tarih ve 24362 yevmiye numarasına kayıtlı olarak Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Yapımı Sözleşmesinin akdedildiğini, Ramazan E.’nin Beyoğlu 23. Noterliğinin 07/08/2000 tarih ve 43871 yevmiye numarasına kayıtlı olarak davalılardan Mustafa B. ve İsa G. ile akdetmiş olduğu ”Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” ile yapılacak inşaatta zemin katta mevcut 14/270 arsa payına tekabül eden 6 no.lu daireyi satın aldığını ve satış bedelinin tamamını nakden satıcılara ödediğini, müteahhitlerin inşaatı tamamladığını, bağımsız bölümlerin mülk sahibine ve alıcılarına teslim edildiğini, 6 no.lu bağımsız bölümün de davacıya teslim edildiğini, davacı tarafından 2000 yılından bu yana kullanıldığını, ancak tapu devrinin yapılmadığını, bu nedenlerle dava konusu taşınmazda davalılardan Selvi S. adına kayıtlı 13/24’lük hissenin, davacıya ait 6 no.lu bağımsız bölümüne isabet eden 1/24 hissesinin tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı Selvi S. vekili cevap dilekçesinde özetle; 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, davacının tapu masraflarını ödemek için yüklenicilere başvurmadığını, noterde düzenleme şeklinde yapılan 07.08.2000 tarihli satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığını, bu nedenle müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını, davanın reddini talep etmiştir.

Davalı Mustafa B., davacı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müteahhit olarak verilen 6 no.lu daireyi gayrimenkul satış vaadi ile davacıya sattığını, bedelini aldığını, tapu masrafları ve harçları almadığını, sözleşme gereğince davacının ödeyeceğini, davacının tapu harç ve masrafları ödeyerek tapusunu almasını beyan etmiştir.

Davalı İsa G., davalı Selvi S.’ün maliki bulunduğu taşınmaz üzerine tapu maliki Selvi S., kendisi ve diğer davalı Mustafa B.’ın kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müteahhit olarak kendilerine ait dairelerden birini davacıya sattıklarını, satış bedelini aldıklarını, ancak taşınmazın tapu tahsisli olması hazine adına tapuda kayıtlı bulunması davalı Selvi S. tarafından hazineden tapusu alınınca herkesin hissesini ve tapu masraflarını ödeyip tapusunu alacağını, ancak tapusunu almadığını, ve tapu almak için de müratcatta bulunmadığını beyan etmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin 16/12/2015 tarihli ve 2014/2217 Esas, 2015/2535 Karar sayılı kararıyla; dosyada toplanan delillerden dava konusu gayrımenkulun gecekondu yasası hükümleri çerçevesinde inşaatının başlanıldığı ve kaçak inşaat tutanaklarının tutulduğu, Sarıyer Belediye Başkanlığının 07/07/2015 tarihli cevabı yazılarında da tasdikli projesinin ve iskan belgesinin bulunmadığı bildirildiğinden bu haliyle tescilin mümkün olmaması nedeniyle tescil talebinden reddine karar verilmiştir.

Bozma Kararı: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 07.05.2019 tarihli ilamında: her ne kadar mahkemece davanın reddine karar verilmiş ise de; araştırma ve incelemenin hüküm kurmak için yeterli olmadığı, inşaatın geldiği seviyenin tespit edilmediği, noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesinde iskan şartının bulunmadığı görüldüğü, uzman inşaat mühendisi bilirkişi vasıtasıyla keşif yapılarak arsa sahibi ile yüklenici arasındaki inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğinin saptanması, inşaat eksik bırakılmış ise hangi aşamada bırakıldığının ve eksik işler tespit edilerek inşaat seviyesinin yüzdelik ifade ile belirlenmesi, bilirkişilerden denetime elverişli ve ayrıntılı rapor alınması ve daha sonra sözleşme hükümleri de göz önüne alınarak bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozmaya Uyularak Verilen Karar: İlk Derece Mahkemesi, bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın bulunduğu binanın tamamlanmış olduğu, herhangi bir eksik imalatın olmadığı, dairelerde ikametin yapılmakta olduğu, dava konusu dairenin davacı uhdesinde olduğu tespit edildiği, bu haliyle yüklenicinin inşaatı %100 oranında tamamladığı, sözleşme uyarınca edimini tamamen yerine getirdiği anlaşıldığından temlik alan davacının davalı arsa sahibine gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı şahsi hakkını ileri sürebileceği, davacının tapu iptal tescil talebinde haklı olduğu belirtilerek davanın kabulü ile tescile karar verilmiştir.

Temyiz Edenler: Davalı arsa sahibi Selvi S. vekili ve davalı yüklenici İsa G.

Temyiz Sebepleri (Özetle): Davalılar; sözleşmenin tarafı olunmadığı, tapu devir bedelinin ödenmediği, iskan alınmadığı, kaçak inşaat tutanaklarının bulunduğu, tasdikli proje ve iskanın olmadığı, tescilin mümkün olmadığı, 10 yıllık zamanaşımının dolduğu, binanın eksik bırakıldığı, tapu masraflarının ödenmediği gibi nedenlerle kararın bozulmasını talep etmişlerdir.

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca temliken tescil istemine ilişkindir. Davacı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan, davalılar ise arsa sahibi ve yüklenicilerdir.

Temliken tescil davalarında mahkemece, öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki anahtar teslim gibi diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmede arsa sahibinin bir kısım dairelerinin anahtar teslimi olarak teslim edileceği hüküm altına alınmıştır. Anahtar teslimi olgusu yapı kullanma izin belgesi alınmasını da kapsayacaktır. Dosya kapsamında bulunan belediye yazışmalarından; yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığı, ayrıca kaçak inşaat hakkında ilgili işlemlerin yapılmasına ilişkin tutanakların tutulduğu anlaşılmıştır.

Dairemiz yerleşik içtihat ve uygulamalarına göre 3194 sayılı Kanunun 21., 26. ve 32. madde hükümleri gereğince ruhsat ve eki projelere aykırı olarak meydana getirilen yapı, uygulamadaki deyimiyle kaçak inşaat olup bu tür yapıların yıkımı ve ilgilileri hakkında aynı yasanın 42. maddesine göre cezai yaptırım uygulanması gerekmektedir. Bu tür yapıların ekonomik değerleri bulunmadığından kaçak yapılan bağımsız bölümü satın alanın tescil talebinin dinlenmesi mümkün değildir.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; kaçak olduğu, iskan belgesi bulunmadığı belirtilen inşaattaki aykırılıkların imara ve iskan alımına uygun hale getirilip getirilemeyeceği, aykırılıkların ne şekilde giderileceği konusunda ilgili belediyeden sorulması ve bilirkişi raporu düzenlenmesinin sağlanması, iskan alınabilmesi için yapılması gereken masraflar ile sözleşmede yükleniciye düşen ancak arsa sahibi tarafından karşılandığı iddia edilen tapu alımına ilişkin yapılmış olan masrafların yine bilirkişi marifetiyle belirlenmesi, binanın yasal hale getirilmesi mümkün ise bu konuda davacıya yeterli süre ve yetki verilip, belirlenecek bedelin arsa sahibine ödenmek üzere depo edilmesi ve yasal hale getirilmesi halinde tapu iptal ve tescile karar verilmesi, yasal hale getirilmesinin mümkün olmaması durumunda ise davacının tapu iptâl ve tescil talebinin reddine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.