Günümüz ekonomik koşullarında, konut ve iş yeri kiraları hem kiracılar hem de ev sahipleri için önemli bir gündem maddesi haline gelmiştir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) kira sözleşmelerini ve kira bedelinin belirlenmesi yöntemlerini düzenlemiş olsa da, taraflar arasında kira artış oranı veya bedeli konusunda anlaşmazlıklar çıkabilmektedir. Özellikle mevcut ekonomik dalgalanmalar ve enflasyonist ortam, kira bedellerinin piyasa koşullarına uygunluğunu sıkça sorgulatmaktadır. İşte bu gibi durumlarda, kira bedelinin piyasa rayiçlerine göre adil bir şekilde yeniden belirlenmesini sağlamak amacıyla kira tespit davası açılması gündeme gelir.

Bu makalede, kira tespit davasının ne olduğunu, hangi durumlarda ve kimler tarafından açılabileceğini, dava açma sürelerini, sürecin nasıl işlediğini, kira bedelinin tespitinde hangi kriterlerin esas alındığını ve bu süreçte haklarınızı korumak için atmanız gereken adımları detaylıca ele alacağız. Amacımız, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin kira bedeli anlaşmazlıklarında yasal haklarını bilmelerini ve bu süreçte doğru adımları atmalarını sağlamaktır.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddelerinde düzenlenen, kira sözleşmesi devam ederken kira bedelinin (artış oranının veya miktarının) piyasa koşullarına ve emsal rayiçlere göre yeniden belirlenmesini talep eden bir davadır. Bu dava, kira ilişkisinin devamlılığını sağlamakla birlikte, kira bedelinin taraflar arasında adil bir dengeye oturmasını hedefler.

Dava sonucunda mahkeme, bilirkişi incelemesi yaparak ve yasal kriterleri göz önünde bulundurarak yeni kira bedelini veya artış oranını belirler. Belirlenen bu kira bedeli, mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte taraflar için bağlayıcı hale gelir.

Kira Tespit Davası Kimler Tarafından ve Hangi Durumlarda Açılabilir?

Kira tespit davası hem ev sahibi (kiraya veren) hem de kiracı tarafından açılabilir. Ancak, davanın açılabilmesi için belirli yasal şartların ve sürelerin yerine getirilmesi gerekir.

Davayı Açabilecek Taraflar:

  • Kiraya Veren (Ev Sahibi): Mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük kaldığını düşünen ev sahipleri, daha yüksek bir kira bedeli talep etmek amacıyla bu davayı açabilirler.
  • Kiracı: Mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre fahiş olduğunu düşünen kiracılar, kira bedelinin düşürülmesi amacıyla bu davayı açabilirler. Ancak uygulamada bu durum nadir görülür; genellikle kiracılar fahiş kira artışlarında sözleşmeyi feshedip tahliye yoluna gitmeyi tercih ederler.

Dava Açma Koşulları ve Süreleri (TBK md. 344-345):

Kira tespit davası açabilmek için Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen üç temel durumdan birinin mevcut olması gerekir:

  1. 5 Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmeleri İçin:

    • Şart: Taraflar arasında kira bedeli artışına ilişkin bir anlaşma (sözleşmede artış maddesi) bulunmasına rağmen, bu artışın Yargıtay’ın benimsediği hakkaniyet ilkesine göre veya piyasa koşullarına göre yetersiz kalması.
    • Açılma Zamanı: Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmedikçe kira tespit davası açılamaz. Yani ilk 5 yıl içinde kira bedeli sadece sözleşmedeki artış şartına veya Kanun’un belirlediği TÜFE (12 aylık ortalama tüketici fiyat endeksi) oranına göre artırılır.
    • Etkisi: 5. yılın dolmasından sonra açılan davada mahkeme, kira bedelini TÜFE artışı ile sınırlı kalmayıp, piyasa rayiçleri, taşınmazın konumu, özellikleri ve hakkaniyet ilkesi gibi unsurları da dikkate alarak belirler.

  2. 5 Yıl ve Daha Uzun Süreli Kira Sözleşmeleri veya Yenilenen Sözleşmeler İçin:

    • Şart: Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreliyse veya 5 yılın sonunda yenilenen sözleşmelerde ya da yeni bir kira dönemi için yapılan sözleşmelerde, taraflar kira bedeli artışında anlaşamazlarsa.
    • Açılma Zamanı: Her 5 yılın sonunda, yani 5. yılın bittiği ve yeni bir kira dönemine girildiği anda (veya 5 yıldan uzun süreli sözleşmelerde her 5 yılın sonunda) kira tespit davası açılabilir.
    • Etkisi: Bu durumda mahkeme, kira bedelini belirlerken TÜFE artış oranı ile bağlı kalmaz. Yargıtay’ın içtihatları doğrultusunda, taşınmazın emsal kiraları, konumu, yaşı, büyüklüğü, niteliği, bölgedeki kira piyasası koşulları, vergiye esas değer, taşınmazın yıpranma durumu gibi faktörler ile hakkaniyet ilkesini dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.

  3. Kira Artış Şartının Bulunmadığı Sözleşmeler İçin:

    • Şart: Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına dair hiçbir hüküm (artış şartı) bulunmaması.
    • Açılma Zamanı: Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren her kira yılının sonunda (yani kira döneminin bitimine yakın) açılabilir.
    • Etkisi: Mahkeme, bu durumda da kira bedelini belirlerken TÜFE artış oranı ile bağlı kalmaz ve emsal kiralar ile hakkaniyet ilkesini dikkate alır.

Dava Açma Süresi ile İlgili Önemli Bir Detay (Davanın Sonraki Döneme Etkisi):

  • Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmalı veya kiracıya bu süre içinde yazılı bir ihtarname gönderilmiş olmalıdır. Eğer bu ihtarname gönderilmezse ve dava bu 30 günlük süreden sonra açılırsa, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli, dava dilekçesinde belirtilen kira döneminin değil, bir sonraki kira döneminin başında geçerli olacaktır.
  • Örneğin, kira sözleşmeniz 1 Haziran’da yenileniyorsa, 1 Mayıs’a kadar ya dava açılmalı ya da kiracıya ihtarname gönderilmelidir. Aksi halde, 1 Haziran 2025 dönemi için dava açılırsa, mahkeme kararı 1 Haziran 2026’dan itibaren geçerli olur.

Kira Tespit Davası Süreci Nasıl İşler? Adım Adım Rehber

Kira tespit davası, Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde görülen ve genellikle bilirkişi incelemesi gerektiren bir süreçtir:

1. Arabuluculuk Şartı

01.09.2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Taraflar, dava açmadan önce arabulucuya giderek kira bedeli konusunda uzlaşmaya çalışırlar. Eğer arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, taraflara dava açma hakkı doğar ve arabuluculuk son tutanağı ile dava açılabilir.

2. Dava Dilekçesi ve Başvuru

  • Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi kesin yetkilidir.
  • Dava Dilekçesi: Davacı (ev sahibi veya kiracı), dava dilekçesinde mevcut kira sözleşmesinin detaylarını, talep ettiği yeni kira bedelini veya artış oranını, talebinin dayanaklarını (piyasa koşulları, emsal kiralar vb.) ve varsa diğer delillerini açıkça belirtmelidir. Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarname (varsa) ve arabuluculuk son tutanağı dilekçeye eklenmelidir.

3. Yargılama Süreci ve Bilirkişi İncelemesi

  • Duruşmalar: Mahkeme, dava dilekçesi ve cevap dilekçelerini değerlendirdikten sonra duruşmaları başlatır. Taraflar, delillerini sunar ve beyanlarını yaparlar.
  • Keşif ve Bilirkişi Raporu: Kira tespit davalarında en kritik aşama, mahkemenin keşif yapması ve bilirkişi (genellikle gayrimenkul değerleme uzmanı, emlakçı veya inşaat mühendisi) atamasıdır. Bilirkişi, dava konusu taşınmazı yerinde inceler, çevredeki emsal kiraları araştırır, taşınmazın konumunu, metrekaresini, yaşını, niteliğini, ulaşım imkanlarını, yıpranma durumunu ve diğer özelliklerini dikkate alarak bir rapor hazırlar. Raporda, kira bedelinin ne kadar olması gerektiği ve bu tespitte hangi kriterlerin baz alındığı detaylıca açıklanır.
  • Tarafların İtirazı: Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilir ve taraflar bu rapora karşı itirazlarını sunabilirler. Gerekirse ek rapor veya yeni bir bilirkişi atanması talep edilebilir.

4. Hüküm ve Kararın Kesinleşmesi

Mahkeme, bilirkişi raporu, tarafların beyanları, sunulan deliller ve yasal kriterleri (özellikle TBK md. 344) değerlendirerek yeni kira bedeline karar verir. Bu karar, genellikle belirli bir kira dönemi için geçerli olmak üzere belirlenir.

  • Kesinleşme: Kira tespit davası kararları, icra edilebilirlik niteliği taşıyabilmesi için kesinleşmesi gerekir. Yani, tarafların karara itiraz etme (istinaf/temyiz) sürelerini beklemeli veya itiraz etmeleri halinde üst mahkemenin onaması gerekmektedir.
  • Gerçekleşme Tarihi: Mahkemenin belirlediği kira bedeli, davanın açıldığı kira döneminin başlangıcından itibaren (veya ihtarnameye bağlı olarak o dönemden itibaren) geçerli olur.

Kira Tespitinde Hangi Kriterler Esas Alınır?

Kira tespit davalarında mahkeme, kira bedelini belirlerken aşağıdaki kriterleri birlikte değerlendirir:

  • TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) Oranı: TBK m. 344’e göre, taraflar artış oranı belirlese bile bu oran, bir önceki kira yılının oniki aylık ortalama tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçemez. Ancak, 5 yılını dolduran sözleşmelerde ve artış şartı bulunmayan sözleşmelerde mahkeme TÜFE ile bağlı değildir.
  • Emsal Kira Bedelleri: Dava konusu taşınmaza benzer nitelikteki (aynı muhitte, benzer büyüklükte, aynı özellikte) taşınmazların güncel kira bedelleri en önemli kriterlerden biridir. Bilirkişi, bu emsalleri detaylıca araştırır.
  • Taşınmazın Niteliği ve Konumu: Taşınmazın bulunduğu bölge, ulaşım kolaylığı, çevresindeki sosyal donatılar, ticari hareketlilik (iş yeri ise), manzarası, caddeye veya ana arterlere yakınlığı gibi konum özellikleri.
  • Taşınmazın Özellikleri: Metrekare, oda sayısı, yaşı, bakım durumu, ısıtma sistemi, yalıtım, otopark, güvenlik gibi fiziki özellikleri.
  • Taşınmazın Amacı: Konut mu, iş yeri mi olduğu. İş yerleri için ticari potansiyel ve sektörün durumu da göz önünde bulundurulur.
  • Hakkaniyet İlkesi: Yargıtay’ın içtihatlarında özel bir önemi olan hakkaniyet ilkesi, kira bedelinin hem kiracı hem de kiraya veren için adil bir denge gözetilerek belirlenmesini ifade eder. Bu ilke, kira bedelinde fahiş artışların veya çok düşük artışların önüne geçmeyi amaçlar. Genellikle TÜFE oranı üzerine belirli bir hakkaniyet indirimi veya artırımı söz konusu olabilir.
  • Vergiye Esas Değer: Taşınmazın belediye kayıtlarındaki vergiye esas değeri, yardımcı bir kriter olarak değerlendirilebilir.
  • Yıpranma Durumu: Taşınmazın kullanımına bağlı olarak meydana gelen doğal yıpranma, kira bedelinin belirlenmesinde etkili olabilir.

Kira Tespit Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Noktalar

  • İhtarname: Kira tespit davasından önce kiracıya yazılı bir ihtarname gönderilmesi (dava dönemini etkilemesi açısından) ve bu ihtarnamenin tebliğ edildiğinin belgelenmesi önemlidir. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarnameler ispat açısından daha güçlüdür.
  • Arabuluculuk Süreci: Dava açmadan önce zorunlu olan arabuluculuk sürecinin doğru yönetilmesi ve yasal prosedürlere uygun şekilde tamamlanması.
  • Delillerin Hazırlanması: Emsal kira sözleşmeleri, bölgedeki ilanlar, taşınmazın özellikleri hakkında detaylı bilgiler gibi delillerin hazırlanması ve mahkemeye sunulması.
  • Hukuki Destek: Kira tespit davaları, karmaşık hesaplamalar, usul kuralları ve özellikle yerleşik Yargıtay içtihatlarının doğru uygulanmasını gerektiren teknik davalardır. Sürecin doğru yönetilmesi, hak kayıplarının önüne geçilmesi ve lehinize sonucun elde edilmesi için alanında uzman bir kira hukuku avukatından hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti almak büyük önem taşır. Avukatınız, dilekçe hazırlanması, arabuluculuk sürecinde temsil, bilirkişi raporlarına itiraz, duruşmalara katılım ve kararın kesinleşmesi gibi konularda size rehberlik edecektir.

Kira bedeli anlaşmazlıkları, hem kiracılar hem de ev sahipleri için yıpratıcı olabilir. Hukuki süreçlerin doğru yönetilmesi, adil bir kira bedelinin belirlenmesi ve tarafların haklarının korunması hayati önem taşır. Neka Legal Avukatlık Bürosu olarak, Bursa kira hukuku avukatı ve İstanbul kira hukuku avukatı ihtiyaçlarınızda uzman ekibimizle yanınızdayız.

Kira tespit davası sürecini sizin adınıza titizlikle yönetiyor, arabuluculuk aşamasından mahkeme kararına kadar tüm süreçlerde etkin hukuki danışmanlık ve güçlü temsil hizmeti sunuyoruz. Kira bedelinizin adil bir şekilde belirlenmesi ve hukuki güvenliğinizin sağlanması için bize ulaşmaktan çekinmeyin.

Diğer yayınlarımıza da göz atın...

Comments are disabled.