Bursa Gayrimenkul Avukatı – Tapu, Kira ve Emlak Hukuku
Neka Legal Avukatlık Bürosu olarak Bursa’da gayrimenkul alım-satımından tapu davalarına, kira uyuşmazlıklarından kat karşılığı inşaat sözleşmelerine kadar tüm emlak hukuku alanında uzman hukuki destek sunuyoruz. Mülkiyet haklarınızı korumak için yanınızdayız.
Bursa’da Gayrimenkul Hukukunda Neden Neka Legal?
Gayrimenkul, çoğu kişi ve kurum için en değerli varlıktır. Bir tapu sorunu, kira uyuşmazlığı veya inşaat anlaşmazlığı büyük maddi kayıplara yol açabilir. Bu nedenle gayrimenkul işlemlerinde hukuki destek almak kritik önem taşır.
Neka Legal olarak Bursa’da gayrimenkul sektörünün dinamiklerini, yerel tapu müdürlüklerini, kadastro süreçlerini ve Bursa mahkemelerini yakından tanıyoruz. Bu bilgi birikimimizi müvekkillerimizin mülkiyet haklarını korumak için kullanıyoruz.
Gayrimenkul Hukuku Hizmetlerimiz
Gayrimenkul Alım-Satım İşlemleri
Gayrimenkul alım-satımı, hayatınızın en büyük finansal kararlarından biridir. Doğru yapılmayan bir işlem, yıllarca sürecek hukuki sorunlara yol açabilir. Neka Legal olarak alım-satım sürecinin her aşamasında yanınızdayız.
Alım Öncesi Hukuki İnceleme (Due Diligence)
Gayrimenkul satın almadan önce yapılması gereken kapsamlı inceleme:
- Tapu kaydı incelemesi: Mülkiyet durumu, hisse oranları, malik bilgileri
- Takyidat kontrolü: İpotek, haciz, şerh, beyan, irtifak hakları
- Kadastro durumu: Sınırlar, yüzölçümü, kadastro tespiti
- İmar durumu: İmar planı, yapılaşma koşulları, emsal, kat adedi
- Belediye borçları: Emlak vergisi, çevre temizlik vergisi borçları
- Yapı kullanma izni: İskan durumu, yapı ruhsatı
- Dava/ihtilaf araştırması: Taşınmazla ilgili devam eden davalar
- Sit alanı kontrolü: Doğal ve kültürel sit alanı sorgulaması
Satış Vaadi Sözleşmesi
Tapu devri öncesinde tarafların taahhütlerini güvence altına alan sözleşmedir. Noterde düzenleme şeklinde yapılmasi zorunludur. Sözleşmede şunlar yer almalıdır:
- Taşınmazın tam tanımı (ada, parsel, bağımsız bölüm)
- Satış bedeli ve ödeme planı
- Tapu devir tarihi
- Cezai şart
- Mücbir sebep halleri
- Taşınmazın mevcut durumu (kiracı, ipotek vb.)
Tapu Devir İşlemleri
Tapu devri için gerekli belgeler:
- Kimlik belgesi (TC kimlik kartı veya pasaport)
- Fotoğraf (son 6 ay içinde çekilmiş)
- Emlak beyan değeri belgesi
- DASK poliçesi (bina için)
- Zorunlu Deprem Sigortası
- Vekaletname (vekil aracılığıyla işlem yapılıyorsa)
Yabancılara Gayrimenkul Satışı
Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de gayrimenkul edinmesi mümkündür. Ancak bazı kısıtlamalar mevcuttur:
- Askeri yasak bölgelerde satın alma yasağı
- Özel güvenlik bölgelerinde Valilik izni
- Toplam 30 hektar sınırlaması
- Bazı ülke vatandaşları için karşılıklılık şartı
- Tapu harcı: Alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2
Tapu İptal ve Tescil Davaları
Tapu kaydının hukuka aykırı olduğu durumlarda, gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkını tesis etmek için tapu iptal ve tescil davası açılır. Neka Legal olarak Bursa’da her türlü tapu davasında müvekkillerimizi temsil ediyoruz.
Tapu İptal Davası Sebepleri
Miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını gerçekte bağış olmasına rağmen satış gibi göstererek devretmesidir. Muvazaa iddiası her türlü delille ispatlanabilir.
- Satış bedelinin düşük olması
- Miras bırakanın satışa ihtiyacı olmaması
- Alıcının yakın akraba olması
- Miras bırakanın taşınmazda oturmaya devam etmesi
- Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması: Vekilin, verilen yetkiyi kendi veya üçüncü kişi yararına kullanarak taşınmazı devretmesidir.
- Ehliyetsizlik: Akıl hastalığı, yaşlılık, sarhoşluk gibi nedenlerle fiil ehliyetinden yoksun kişinin yaptığı işlemin iptali.
- Hata, Hile, İkrah (Korkutma): İrade sakatlığı halleri nedeniyle geçersiz olan satış işlemlerinin iptali.
- Sahte Vekaletname/Belge: Sahte belgelerle yapılan tapu devirlerinin iptali.
- Kadastro Hataları: Kadastro tespiti sırasında yapılan hataların düzeltilmesi.
Tapu Davalarında Süre ve Mahkeme
- Muris muvazaası: Zamanaşımı yoktur, her zaman açılabilir
- Ehliyetsizlik: Zamanaşımı yoktur
- Hata, hile: Öğrenmeden itibaren 1 yıl, her halde 5 yıl
- Kadastro: Tespitten itibaren 10 yıl
Görevli Mahkeme: Tapu iptal ve tescil davaları Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (kesin yetki).
Diğer Mülkiyet Davaları
Hisseli (paylı) mülkiyetteki taşınmazın paylaşılması için açılan davadır.
- Aynen Taksim: Taşınmazın fiziken bölünmesinin mümkün olduğu durumlarda her paydaşa ayrı parça verilmesi.
- Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi: Aynen taksim mümkün değilse taşınmaz açık artırmayla satılır ve bedel paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.
Paylı mülkiyette, paydaşlardan birinin hissesini üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların aynı bedelle satın alma hakkıdır. Süre: Satışı öğrenmeden itibaren 3 ay, her halde 2 yıl.
- Elatmanın Önlenmesi: Mülkiyet hakkına yapılan haksız müdahalenin (izinsiz yapılaşma, sınır tecavüzü) durdurulması.
- Ecrimisil: Taşınmazın haksız olarak kullanılması nedeniyle talep edilen kullanım bedelidir. Geriye dönük 5 yıllık ecrimisil talep edilebilir.
Bursa’da Kira Hukuku ve Tahliye Davaları
Kira ilişkileri, hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından önemli hukuki sonuçlar doğurur. Neka Legal olarak kira sözleşmelerinin hazırlanmasından tahliye davalarına kadar her aşamada hukuki destek sunuyoruz.
Kira Sözleşmesi Hazırlama
İyi hazırlanmış bir kira sözleşmesi, olası uyuşmazlıkları önler. Sözleşmede mutlaka yer alması gerekenler:
- Tarafların kimlik bilgileri, Taşınmazın tam adresi ve tanımı
- Kira bedeli ve ödeme şekli, Kira artış oranı
- Depozito miktarı, Aidat ve ortak gider sorumluluğu
- Kira süresi, Tahliye taahhütnamesi (varsa), Demirbaş listesi
Tahliye Davaları
Kiracının tahliyesi ancak yasal sebeplerle mümkündür:
İki haklı ihtar (bir kira yılı içinde) veya Tahliye taahhütnamesi (noter onaylı) ile tahliye.
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu için zorunlu konut veya işyeri ihtiyacı.
Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava.
10 yıllık uzama süresi sonunda sebep göstermeksizin fesih.
Kira Tespit ve Arabuluculuk
Kira Tespit Davası: Kira bedelinin güncel rayice uygun hale getirilmesi için açılan davadır.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk: 2023’ten itibaren kira davalarının (tahliye, kira alacağı, tespit) büyük bölümünde arabuluculuk dava şartıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını, müteahhidin ise inşaat yapım borcunu üstlendiği karma bir sözleşmedir.
Sözleşme Hazırlama ve Detaylar
Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Detaylı düzenlenmesi gereken konular:
- Arsa Payı Dağılımı: Bağımsız bölümlerin paylaşımı.
- Teslim Süresi ve Gecikme: Başlama/Bitiş tarihi, Gecikme cezası.
- Teknik Şartname: Malzeme kalitesi, işçilik standartları.
- Teminat ve Güvenceler: Teminat mektubu, ipotek vb.
Sık Karşılaşılan Uyuşmazlıklar ve Çözüm
- Müteahhidin inşaatı tamamlamaması, Geç teslim, Ayıplı ifa
- İskan alınamaması, Arsa payı devrinin yapılmaması
Çözüm Yolları: Aynen ifa, Sözleşmeden dönme, Tazminat davası, Tapu iptal ve tescil.
Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları
Apartman ve sitelerde kat malikleri arasında çeşitli uyuşmazlıklar çıkabilmektedir.
- Yönetim ve Karar Alma: Kurul toplantıları, Yönetici seçimi.
- Aidat ve Ortak Giderler: Aidat tahsili, Gider paylaşımı.
- Ortak Alan Uyuşmazlıkları: Çatı, bahçe, otopark kullanımı.
- Rahatsızlık Veren Kullanımlar: Gürültü, koku, işyeri kullanımı.
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.
Kamulaştırma Davaları
Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzel kişilerinin özel mülkiyetteki taşınmazları kamu yararı için bedeli karşılığında almasıdır.
Kamulaştırma Bedeli Tespiti
Kamulaştırma bedelinin düşük bulunması halinde bedel artırımı için dava açılabilir. Mahkeme, bilirkişi marifetiyle taşınmazın gerçek değerini tespit eder.
Kamulaştırmasız El Atma
İdarenin kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen el koyması hukuka aykırıdır. Bu durumda El atmanın önlenmesi davası veya Tazminat davası açılabilir.
İmar Hukuku
İmar hukuku, taşınmazların kullanım şeklini ve yapılaşma koşullarını belirleyen önemli bir alandır.
- İmar Planı İtirazı: Plan değişikliklerine askı süresinde itiraz ve iptal davası.
- Yapı Ruhsatı İşlemleri: Ruhsat başvurusu, iskan alımı.
- İmar Barışı: Yapı kayıt belgesi süreçleri.
- Kentsel Dönüşüm: Riskli yapı tespiti, sözleşmeler, kira yardımı.
İnşaat Hukuku ve Müteahhit Uyuşmazlıkları
Eser (İnşaat) Sözleşmesi: İşin kapsamı, bedel, teslim süresi ve garanti detaylarını içerir.
Müteahhide Karşı Davalar: Ayıplı ifa tazminatı, Gecikme tazminatı, Sözleşmeden dönme.
İş Sahibine Karşı Davalar: İş bedeli alacağı, Ek iş bedeli, Haksız fesih tazminatı.