Gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların alım satımı, kiralanması, ipotek tesisi, miras yoluyla intikali, kentsel dönüşüm süreçleri ve gayrimenkul projelerinin geliştirilmesi gibi geniş bir yelpazeyi kapsayan, yüksek ekonomik değere sahip hukuki ilişkileri düzenler. Bu alandaki hukuki süreçler, özellikle Türk Medeni Kanunu, Tapu Kanunu, Kadastro Kanunu, İmar Kanunu ve Borçlar Kanunu gibi çok sayıda mevzuatın karmaşık etkileşimi nedeniyle büyük dikkat ve uzmanlık gerektirir. Neka Legal Avukatlık Bürosu olarak, Bursa gayrimenkul avukatı ve İstanbul gayrimenkul avukatı ihtiyaçlarınızda, kurucumuz Av. Kaan Kaplan‘ın liderliğindeki uzman ekibimizle, müvekkillerimize taşınmaz alım satımından tapu davalarına, kira uyuşmazlıklarından kentsel dönüşüm projelerine kadar geniş bir yelpazede kapsamlı hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktayız. Amacımız, gayrimenkul işlemlerinizde hukuki güvenliği sağlamak, olası riskleri en aza indirmek ve yatırımlarınızı güvence altına almaktır.

Neden Neka Legal ile Çalışmalısınız? Gayrimenkul Hukukunda Avukatın Rolü

Gayrimenkul işlemleri, genellikle yüksek meblağlar içerir ve doğru hukuki zeminde yapılmadığında ciddi maddi kayıplara yol açabilir. Bir gayrimenkul devri öncesinde yapılacak hukuki durum tespiti (due diligence), sözleşmelerin yasalara uygun hazırlanması, tapu süreçlerinin takibi ve uyuşmazlıkların çözümünde uzman bir avukatın desteği vazgeçilmezdir. Neka Legal Avukatlık Bürosu olarak, gayrimenkul hukuku alanında müvekkillerimize şu avantajları sunuyoruz:

  • Uzman Bilgi ve Tecrübe: Türk Medeni Kanunu’nun Ayni Haklar Kitabı, Tapu Kanunu, Kadastro Kanunu, İmar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri ile Yargıtay’ın güncel içtihatlarına tam hakimiz. Bu sayede, gayrimenkul işlemlerinizde en sağlam hukuki zemini oluşturuyoruz.
  • Kapsamlı Hukuki Danışmanlık: Taşınmaz alım-satımından önce tapu kayıtlarının incelenmesi (şerhler, ipotekler, hacizler vb.), imar durumu, ruhsat ve iskan kontrolleri gibi detaylı hukuki durum tespiti (due diligence) yaparak olası riskleri önceden belirleriz.
  • Risk Yönetimi: Potansiyel riskleri önceden tespit ederek, sözleşmelerin bu riskleri minimize edecek şekilde hazırlanmasını sağlarız. Tapu iptali, ecrimisil gibi davaların önlenmesi veya bu davalarda etkin savunma yapılması için stratejiler geliştiririz.
  • Uyuşmazlık Çözümü: Kira uyuşmazlıkları, ortaklığın giderilmesi, tapu iptali ve tescil davaları gibi karmaşık gayrimenkul davalarında müvekkillerimizi etkin bir şekilde temsil eder, sulh veya dava yoluyla en iyi sonuca ulaşmalarını sağlarız.
  • Şeffaf İletişim: Tüm hukuki süreçler hakkında müvekkillerimizi düzenli olarak bilgilendirir, karmaşık hukuki terimleri anlaşılır bir dille açıklarız.

Neka Legal Avukatlık Bürosu’nun Gayrimenkul Hukuku Kapsamındaki Kapsamlı Hizmetleri

Gayrimenkul hukukunun geniş kapsamı içerisinde, müvekkillerimize şu alanlarda profesyonel destek sağlıyoruz:

  1. Tapu İşlemleri ve Tescil Davaları:

    • Tapu İptali ve Tescil Davaları: Yolsuz tescil, hileli devir, vekalet görevinin kötüye kullanılması, muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) gibi nedenlerle yapılan tapu kayıtlarının iptali ve gerçek hak sahibi adına tescili için açılan davalardır.
    • Tapu Kayıt İncelemesi (Due Diligence): Taşınmaz alım-satımı veya herhangi bir gayrimenkul işlemi öncesinde, tapu kayıtlarındaki şerhler, ipotekler, hacizler, irtifak hakları gibi takyidatların detaylı incelemesi.
    • Sunduğumuz Hizmet: Tapu iptali ve tescil davalarında hukuki temsil, tapu müdürlüklerindeki tüm işlem ve başvuruların takibi, tapu kayıtlarının doğru incelenmesi ve raporlanması.

  2. Kira Hukuku Uyuşmazlıkları:

    • Kira Sözleşmelerinin Hazırlanması: Konut ve işyeri kira sözleşmelerinin, Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, tarafların haklarını koruyacak şekilde hazırlanması.
    • Tahliye Davaları: Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye, kiracının komşulara rahatsızlık vermesi gibi nedenlerle açılan tahliye davaları.
    • Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlanması Davaları: Kira bedelinin emsallere uygun hale getirilmesi veya değişen ekonomik koşullara göre uyarlanması için açılan davalar.
    • Sunduğumuz Hizmet: Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve revizyonu, tahliye ve kira tespit davalarında hukuki temsil, kira alacaklarının icra takibi yoluyla tahsili.

  3. Kat Mülkiyeti Hukuku:

    • Yönetim Planının Hazırlanması ve Değişikliği: Toplu yaşam alanlarında ortak yaşamı düzenleyen yönetim planlarının hazırlanması ve güncel mevzuata uygun revizyonu.
    • Ortak Giderler ve Aidat Uyuşmazlıkları: Kat malikleri ve yöneticilik arasındaki ortak giderlere ilişkin uyuşmazlıkların çözümü, aidat alacaklarının tahsili.
    • Genel Kurul Kararlarının İptali Davaları: Kat malikleri genel kurulunda alınan hukuka aykırı kararların iptali için açılan davalar.
    • Sunduğumuz Hizmet: Kat malikleri kurul toplantılarına katılım ve hukuki danışmanlık, yönetim planı düzenlemeleri, ortak gider ve aidat davaları, genel kurul kararlarının iptali davalarında hukuki temsil.

  4. İmar Hukuku ve Kentsel Dönüşüm:

    • İmar Durumu ve Ruhsatlandırma: Taşınmazın imar planındaki durumu, yapı ruhsatı ve iskan (yapı kullanma izin belgesi) süreçleri hakkında hukuki danışmanlık.
    • Kentsel Dönüşüm Hukuku (6306 Sayılı Kanun): Riskli yapı tespiti, yıkım, tahliye, kira yardımı, yeni yapım sözleşmeleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve kentsel dönüşüm süreçlerindeki uyuşmazlıkların çözümü.
    • Kamulaştırma Davaları: Devletin özel mülkiyete ait taşınmazı kamu yararı amacıyla kamulaştırması durumunda, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında hukuki temsil.
    • Sunduğumuz Hizmet: İmar planlarına itirazlar, ruhsat ve iskan süreçlerinde hukuki destek, kentsel dönüşüm projelerinde sözleşmelerin hazırlanması ve müzakeresi, kamulaştırma davalarında müvekkil menfaatlerinin korunması.

  5. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları:

    • Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazların (miras kalan gayrimenkuller gibi) hissedarlar arasındaki ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan davalardır. Taşınmazın aynen taksimi veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi talep edilebilir.
    • Sunduğumuz Hizmet: Ortaklığın giderilmesi davalarında hukuki temsil, mirasçılar arasında paylaşıma ilişkin uyuşmazlıkların çözümü, taşınmazın en doğru şekilde değerlenmesi ve paylaştırılması.

  6. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri ve İnşaat Sözleşmeleri:

    • Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi: Bir taşınmazın ileriki bir tarihte satılacağına dair noter huzurunda yapılan ön sözleşmedir.
    • Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa sahibinin arsasını müteahhide vermesi karşılığında, müteahhidin bu arsa üzerine inşa edeceği bağımsız bölümlerden belirli bir kısmını arsa sahibine devretmeyi taahhüt ettiği sözleşmedir.
    • Sunduğumuz Hizmet: Bu tür sözleşmelerin hukuki açıdan sağlam bir şekilde hazırlanması, sözleşme maddelerinin müzakeresi, sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümü ve dava takibi.

Neka Legal Avukatlık Bürosu olarak, Bursa’nın en iyi gayrimenkul avukatı veya İstanbul’da önde gelen gayrimenkul avukatı arayışlarınızda, gayrimenkul sektörünün dinamiklerini ve hukuki inceliklerini iyi bilen, çözüm odaklı bir ekip olarak yanınızdayız. Taşınmazlarınızla ilgili her türlü hukuki işlemde, güvenliğiniz ve menfaatleriniz için profesyonel destek sağlıyoruz.

Soru 1: Taşınmaz alım satımında nelere dikkat etmeliyim? Tapu sicilinin güvenilirliği ne anlama gelir?

Cevap 1: Taşınmaz (gayrimenkul) alım satımı, genellikle hayatımızdaki en büyük yatırımlardan biri olduğundan, sürecin her aşamasında azami dikkat gösterilmesi ve hukuki destek alınması kritik öneme sahiptir.

  • Taşınmaz Alım Satımında Dikkat Edilmesi Gerekenler:

    1. Tapu Kayıt İncelemesi (Due Diligence):
      • Kime Ait Olduğu: Taşınmazın tapu kaydının gerçek sahibi olup olmadığını, satıcının gerçekten tapuda kayıtlı malik olup olmadığını kontrol edin.
      • Takyidatlar: Tapu kaydında taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, intifa hakkı, geçit hakkı, şerh (satış vaadi, kira şerhi vb.) gibi kısıtlamaların (takyidatların) olup olmadığını kontrol edin. Bu takyidatlar, taşınmazı aldıktan sonra haklarınızı sınırlayabilir veya sizi borçlu duruma düşürebilir.
      • Hissedarlık Durumu: Taşınmazın tek kişiye mi yoksa birden fazla kişiye mi ait olduğunu (paylı/elbirliği mülkiyeti) kontrol edin. Hisseli tapularda tüm hissedarların rızası veya yetkili temsilcilerinin bulunması gerekir.
    2. İmar Durumu ve Ruhsatlar:
      • İmar Planı: Taşınmazın bulunduğu parselin imar planında ne olarak geçtiğini (konut alanı, ticaret alanı, yeşil alan vb.), inşaat yapılıp yapılamayacağını veya ne kadar inşaat yapılabileceğini (kat sayısı, emsal) belediyeden veya ilgili kurumlardan öğrenin.
      • Yapı Ruhsatı ve İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi): Satın alacağınız yapı üzerindeyse, yapının ruhsatının olup olmadığını ve iskan belgesinin alınıp alınmadığını kontrol edin. İskanı olmayan yapılarda elektrik, su aboneliği gibi sorunlar yaşanabilir.
    3. Borç ve Giderler:
      • Emlak Vergisi: Taşınmazın geçmiş dönemlere ait emlak vergisi borcu olup olmadığını belediyeden öğrenin.
      • Site/Apartman Aidatı: Eğer bir site veya apartman dairesi alıyorsanız, geçmiş dönemlere ait aidat borcu olup olmadığını yönetimden teyit edin.
    4. Sözleşme Hazırlığı:
      • Tapuda devir işlemi yapılmadan önce (varsa) imzalanacak satış vaadi sözleşmesi gibi ön sözleşmelerin noter huzurunda yapılması zorunludur. Aksi takdirde geçersizdir.
      • Sözleşmede ödeme koşulları, devir tarihi, varsa eksikliklerin giderilmesi gibi tüm detaylar açıkça belirtilmelidir.
    5. Tapu Devri: Tapu devri işlemi sadece Tapu Müdürlüğü’nde resmi senet düzenlenerek yapılabilir. Noterde yapılan “satış vaadi” sözleşmeleri sadece bir vaattir, mülkiyeti devretmez.

  • Tapu Sicilinin Güvenilirliği (Aleniyet ve İtimat Prensibi):

    • Tapu Sicili: Taşınmaz malların hukuki durumunu gösteren resmi bir defterdir. Taşınmazın maliki, yüzölçümü, cinsi, üzerinde bulunan takyidatlar gibi tüm bilgiler tapu sicilinde kayıtlıdır.
    • Aleniyet Prensibi: Tapu sicili herkese açıktır. Tapu müdürlüklerinden veya e-Devlet üzerinden tapu kayıtlarına ilişkin bilgilere ulaşılabilir. Bu, kişilerin tapu kayıtlarını inceleyerek bilgi edinme hakkına sahip olduğu anlamına gelir.
    • İtimat Prensibi (Tapuya Güven İlkesi – TMK md. 1023): Tapu sicilindeki kayda iyi niyetle güvenerek bir ayni hak (mülkiyet hakkı gibi) kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Yani, tapuda görünen kaydın doğru olduğuna güvenerek işlem yapan bir kişi, sonradan tapu kaydının yolsuz olduğu ortaya çıksa bile, iyi niyetli ise o hakkı kazanmış sayılır.
    • Önemi: Tapu sicilinin güvenilirliği, alım satım işlemlerine güven duyulmasını sağlar. Ancak, iyi niyetli olma şartı önemlidir. Bir kişi tapu kaydının gerçeği yansıtmadığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa (örneğin aşırı düşük fiyata bir taşınmaz alıyorsa), iyi niyetli sayılmaz ve kazanımı korunmaz. Bu durumda tapu iptali ve tescil davası ile karşılaşabilir.

Neka Legal Avukatlık Bürosu olarak, gayrimenkul alım satım işlemlerinizde hukuki durum tespiti yapar, sözleşmeleri hazırlar, tapu müdürlüğündeki işlemleri takip eder ve olası tüm risklere karşı sizi koruruz.

Soru 2: Kiracımı nasıl tahliye edebilirim? Hangi durumlarda tahliye davası açılabilir?

Cevap 2: Kiracıyı tahliye etmek, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri çerçevesinde belirli şartlara ve usullere bağlıdır. Hukuka uygun olmayan bir tahliye girişimi, ev sahibinin aleyhine sonuçlanabilir.

  • Tahliye Davası Açılabilecek Durumlar ve Süreçler:

    1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye (TBK md. 315, 352/2 ve İİK md. 269 vd.):
      • İki Haklı İhtar: Kiracının bir kira yılı içinde iki haklı ihtar çekmesine neden olması halinde, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
      • İcra Takibi Yoluyla Tahliye (Örnek 13 Tahliye Emri): Kiranın ödenmemesi durumunda, ev sahibi icra dairesine başvurarak “kira bedelinin ödenmesi ve tahliye” talepli icra takibi başlatabilir. Borçlu kiracıya gönderilen ödeme emrinde, kira borcunu 30 gün içinde ödemesi veya itiraz etmesi gerektiği belirtilir. Eğer borç süresi içinde ödenmez veya borçlu itiraz etmezse, tahliye sağlanabilir. Borçlu itiraz ederse, ev sahibi “itirazın kaldırılması ve tahliye davası” açmalıdır.
    2. Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye (TBK md. 352/1):
      • Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir taahhüt vermesidir. Bu taahhüdün, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ve boşaltılacak tarih belirtilerek verilmiş olması şarttır.
      • Süreç: Taahhüt edilen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa, ev sahibi bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatarak veya tahliye davası açarak kiracıyı tahliye edebilir.
    3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK md. 350/1):
      • Kiraya verenin (veya eşinin, altsoy/üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin) konut veya işyeri ihtiyacı için açılan davadır.
      • Şartlar: İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Kiraya verenin aynı ilde başka bir taşınmazının bulunmaması veya bulunan taşınmazın ihtiyacı karşılamaması gibi hususlar değerlendirilir.
      • Süreç: Belirsiz süreli sözleşmelerde 6 aylık fesih bildirim süresi ve 1 aylık dava açma süresi; belirli süreli sözleşmelerde ise sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılabilir.
    4. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye (TBK md. 350/2):
      • Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımının yapılması, oturulmasının veya kullanılmasının fiilen imkansız olması durumunda açılır.
    5. Kiracının Tahliye Nedenli Başka Taşınmazı Olması (TBK md. 352/3):
      • Kiracının kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturulabilir nitelikte başka bir konutu olması halinde, ev sahibi kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilir.
    6. Kiracının Ölümü (TBK md. 356): Kira sözleşmesinin devamı mümkün değilse.

  • Ev Sahibi Haklı Neden Olmadan Kiracıyı Çıkarabilir mi?

    • Hayır, Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyucu hükümler içermektedir. Kira sözleşmesi belirli süreli de olsa, ev sahibi kira süresi bitti diye kendiliğinden kiracıyı çıkaramaz. Kanunda belirtilen haklı tahliye nedenlerinden biri olmadan kiracının tahliyesi mümkün değildir.
    • 1 Eylül 2023 – 1 Eylül 2024 Arası Konut Kiralarında %25 Artış Sınırı: Bu özel düzenleme, kira artış oranını sınırlasa da, tahliye nedenlerini değiştirmez.

Neka Legal Avukatlık Bürosu olarak, kira sözleşmelerinin hazırlanmasından tahliye süreçlerinin yönetilmesine, kira bedeli tespiti ve tahsili davalarına kadar tüm kira hukuku uyuşmazlıklarında ev sahiplerinin ve kiracıların haklarını koruyarak etkin hukuki destek sunmaktayız.

Soru 3: Miras kalan gayrimenkulün paylaşımı nasıl yapılır? Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şüyu) davası nedir?

Cevap 3: Miras bırakanın vefatı ile birlikte, mirasçıları taşınmazlar da dahil olmak üzere tüm malvarlığına “elbirliği mülkiyeti” şeklinde sahip olurlar. Bu durum, mirasçıların taşınmaz üzerinde tek başlarına tasarruf edememeleri anlamına gelir ve paylaşım için hukuki süreçler gerektirebilir.

  • Miras Kalan Gayrimenkulün Paylaşımı (Türk Medeni Kanunu md. 640 vd.):

    1. Mirasçılar Arasında Anlaşma (Taksim Sözleşmesi): En kolay ve hızlı yol, tüm mirasçıların bir araya gelerek miras kalan taşınmazların nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşma sağlamasıdır. Bu anlaşma bir “taksim sözleşmesi” ile yapılır ve taşınmazların paylaşımı için noter huzurunda veya tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılması gerekir. Eğer anlaşma sağlanırsa, taşınmazlar mirasçılar adına payları oranında tapuya tescil edilir.
    2. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası: Mirasçılar arasında mirasın veya miras kalan taşınmazın paylaşımı konusunda anlaşma sağlanamazsa, mirasçılardan herhangi biri Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

  • Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası (TMK md. 698 vd.):

    • Amaç: Paylı (müşterek) veya elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın sona erdirilerek, her ortağın kendi bağımsız payına sahip olmasını sağlamaktır.
    • Nasıl Yapılır? Mahkeme, öncelikle taşınmazın aynı şekilde taksiminin (paylaşılmasının) mümkün olup olmadığını araştırır.
      • Aynen Taksim: Eğer taşınmaz, metrekaresi, konumu, imar durumu gibi özellikleriyle eşit veya yakın değerde bağımsız parsellere bölünebiliyorsa (örneğin büyük bir arazi), mahkeme bu şekilde aynen taksim kararı verebilir. Eğer paylar arasında değer farkı olursa, farkın para ile ödenmesine (ivaz eklenmesi) karar verilebilir.
      • Satış Yoluyla Taksim: Eğer taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse veya mirasçılar aynen taksim istemezse, mahkeme taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasına ve satış bedelinin mirasçılar arasında payları oranında paylaştırılmasına karar verir. Bu satış, ya icra dairesi aracılığıyla ya da mahkeme satış memurluğu aracılığıyla gerçekleştirilir.
    • Davalılar: Ortaklığın giderilmesi davasında, taşınmaz üzerinde hakkı bulunan tüm mirasçıların (veya paydaşların) davalı olarak gösterilmesi zorunludur.
    • Avantajı: Mirasçılar arasında uzlaşmazlık olduğunda hukuki bir çözüm sunar.
    • Dezavantajı: Süreç uzayabilir ve taşınmazın değerinin altında satılma riski olabilir.

Neka Legal Avukatlık Bürosu olarak, miras kalan gayrimenkullerin paylaşımında mirasçılar arasındaki uzlaşmanın sağlanması için hukuki danışmanlık veriyor, anlaşma sağlanamadığı durumlarda ise ortaklığın giderilmesi davasını titizlikle takip ederek müvekkillerimizin haklarını en etkin şekilde koruyoruz. Taşınmazın doğru değerlemesi ve adil bir paylaşım için gerekli tüm hukuki adımları atmaktayız.

Soru 4: Kentsel dönüşüm (6306 sayılı Kanun) sürecinde haklarım nelerdir? Riskli yapı tespiti ve tahliye süreçleri nasıl işler?

Cevap 4: Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen, riskli yapıların yıkılarak yerine depreme dayanıklı ve modern yapıların inşa edilmesini amaçlayan önemli bir süreçtir. Bu süreç, maliklerin haklarını ve yükümlülüklerini içerir.

  • Riskli Yapı Tespiti:

    • Başvuru: Maliklerden herhangi biri veya tapu maliklerinin anlaşmasıyla, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kuruma başvurularak taşınmazın “riskli yapı” olup olmadığı tespit ettirilir.
    • Tespit Raporu: Yapılan teknik inceleme sonucunda hazırlanan riskli yapı tespit raporu, ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne sunulur.
    • Tebligat ve İtiraz: Müdürlük, raporu inceleyerek tapu maliklerine tebliğ eder. Malikler, tebligattan itibaren 15 gün içinde bu rapora itiraz edebilirler. İtiraz üzerine Bakanlık teknik heyeti tarafından yeniden değerlendirme yapılır. İtiraz edilmez veya itiraz reddedilirse, riskli yapı tespiti kesinleşir.

  • Yıkım ve Tahliye Süreci:

    • Tahliye Tebligatı: Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, ilgili İdare (Bakanlık veya Belediyeler) tarafından maliklere ve kiracılara yapının 90 gün içinde boşaltılması ve yıkılması gerektiğine dair tebligat yapılır. Bu süre 60+30 gün olarak uygulanır.
    • Yıkım: Belirlenen süre içinde yapı boşaltılmaz ve yıkılmazsa, İdare tarafından tahliye ve yıkım işlemleri cebren (zorla) gerçekleştirilir. Yıkım masrafları maliklerden tahsil edilir.
    • Kira Yardımı ve Kredi Desteği: Riskli yapıların tahliyesi sonrası malikler ve kiracılar belirli şartlarda kira yardımı veya faiz destekli kredi (yapılandırma kredisi) imkanlarından yararlanabilirler.

  • Maliklerin Hakları ve Yükümlülükleri:

    • Ortak Karar Alma: Riskli yapının yıkılması ve yerine yeni yapının inşa edilmesi için maliklerin 2/3 çoğunlukla (arsa payı çoğunluğu ile) karar almaları gerekir. Bu karara uymayan azınlık malikleri, paylarını anlaşma sağlayan diğer maliklere satmak zorundadırlar. Satış gerçekleşmezse, payları devlete geçer.
    • Sözleşmeler: Müteahhitlerle yapılacak Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri veya diğer yapım sözleşmeleri büyük önem taşır. Sözleşmede, müteahhidin yükümlülükleri, inşaatın süresi, teslim şartları, daire paylaşım oranları, cezai şartlar gibi tüm detaylar açık ve net bir şekilde belirtilmelidir.
    • Kamulaştırma ve Acele Kamulaştırma: Bazı durumlarda riskli alan ilan edilen yerlerde, hızlı dönüşüm sağlamak amacıyla acele kamulaştırma yoluna gidilebilir. Bu durumda maliklerin kamulaştırma bedelinin tespiti davası açma hakları vardır.

Neka Legal Avukatlık Bürosu olarak, kentsel dönüşüm sürecinin her aşamasında (riskli yapı tespiti itirazları, tahliye süreçleri, 2/3 çoğunluk anlaşmalarında danışmanlık, müteahhitlik sözleşmelerinin hazırlanması ve müzakeresi, kira yardımı başvuruları) müvekkillerimize kapsamlı hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız. Haklarınızın korunması ve en avantajlı çözüme ulaşılması için yanınızdayız.

Soru 5: İpotek nedir ve gayrimenkul üzerinde ne gibi etkileri vardır? İpoteğin kaldırılması nasıl yapılır?

Cevap 5: İpotek, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 881 ve devamı maddelerinde düzenlenen, bir alacağın güvence altına alınması amacıyla taşınmaz üzerinde kurulan bir ayni haktır. Genellikle bankalardan konut veya arsa kredisi kullanırken, alınan kredinin güvencesi olarak taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilir.

  • İpoteğin Niteliği ve Etkileri:

    • Ayni Hak: İpotek, taşınmaz üzerinde kurulan bir ayni hak olduğu için, taşınmazın maliki değişse bile ipotek hakkı devam eder ve yeni maliki bağlar.
    • Rehin Hakkı: İpotek, bir tür rehin hakkıdır. Borçlunun borcunu ödememesi halinde, alacaklı (ipotek alacaklısı), ipotekli taşınmazı icra yoluyla sattırarak alacağını bu satış bedelinden tahsil etme hakkına sahip olur.
    • Sınırlı Ayni Hak: İpotek, taşınmazın malikine mülkiyet hakkını kullanma yetkisi vermez, sadece belirli bir alacağın güvencesi olarak hizmet eder.
    • Tapuya Tescil Zorunluluğu: İpotek hakkının kurulabilmesi için tapu siciline tescil edilmesi zorunludur (TMK md. 881). Tescil edilmeyen ipotek hukuken geçerli değildir.
    • Derece Sistemi: Tapuda ipotekler dereceler halinde tescil edilir (1. derece, 2. derece vb.). Bu dereceler, taşınmazın satışından elde edilen bedelin alacaklılar arasında nasıl paylaştırılacağını belirler. Genellikle ilk derece ipotekler öncelikli olarak alacaklarını tahsil eder.

  • İpoteğin Kaldırılması (Fek Edilmesi):

    • Borcun Ödenmesi: İpotekli borcun (genellikle kredi) tamamının ödenmesi halinde ipotek, amacını yitirir ve kaldırılması gerekir.
    • İpotek Terkin Belgesi: Borcun tamamı ödendikten sonra, alacaklı (örneğin banka), borçlunun talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğüne hitaben bir “ipotek fek yazısı” veya “ipotek terkin belgesi” düzenler. Bu belge, ipoteğin kaldırılması için yetki ve talimat içerir.
    • Tapu Müdürlüğüne Başvuru: İpotek borçlusu veya avukatı, bu belge ile Tapu Müdürlüğü’ne başvurarak ipoteğin tapu kaydından terkin (silinmesi) edilmesini talep eder.
    • Tescil: Tapu Müdürlüğü, başvuruyu ve belgeleri kontrol ettikten sonra ipoteği tapu kaydından siler. Böylece taşınmaz ipotek yükünden kurtulmuş olur.
    • Süre ve Masraf: İpotek fek işlemi genellikle kısa sürede tamamlanır ve belirli bir harcı vardır.
    • Rızaya Dayalı Olmayan Durumlar: Bazı durumlarda alacaklı ipoteği kaldırmaktan imtina edebilir veya borçlu borcun bittiğini ispatlayamazsa, ipoteğin kaldırılması için mahkemeye (İpoteğin Kaldırılması Davası) başvurulması gerekebilir.

Neka Legal Avukatlık Bürosu olarak, gayrimenkul alım satımlarında ipotek durumlarının incelenmesi, kredi süreçlerinde ipotek tesis işlemlerinin takibi ve borçların ödenmesi sonrasında ipoteğin tapu kaydından kaldırılması (fek edilmesi) süreçlerinde müvekkillerimize eksiksiz hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktayız.

Gayrimenkul hukuku, sürekli değişen mevzuat ve karmaşık uygulamalarıyla uzmanlık gerektiren bir alandır. Taşınmazlarınızla ilgili her türlü işlemde, hukuki riskleri minimize etmek ve en doğru adımları atmak için profesyonel bir avukat desteği almak, uzun vadede size büyük kazançlar sağlayacaktır. Av. Kaan Kaplan liderliğindeki Neka Legal Avukatlık Bürosu olarak, Bursa’nın en iyi gayrimenkul avukatı veya İstanbul’da önde gelen gayrimenkul avukatı arayışlarınızda, deneyimimiz ve çözüm odaklı yaklaşımımızla yanınızdayız.