Taşınmaz mal varlığı; bireylerin ve şirketlerin en değerli yatırım enstrümanlarından biri olmakla birlikte, üzerinde doğan hukuki uyuşmazlıklar mülkiyet hakkından kira ilişkisine, kentsel dönüşümden kamulaştırmaya kadar çok geniş bir yelpazeyi kapsamaktadır. Gayrimenkul hukuku; tapu kayıtları, kira sözleşmeleri, kat mülkiyeti, inşaat sözleşmeleri, imar mevzuatı ve idari uyuşmazlıklar gibi birbiriyle bağlantılı pek çok hukuki alanın kesişiminde yer alan, son derece teknik bir hukuk dalıdır. Bursa Nilüfer’de faaliyet gösteren Neka Legal Avukatlık Bürosu bünyesinde Av. Kaan Kaplan öncülüğünde yürütülen Bursa gayrimenkul hukuku avukatı hizmetlerimizle; tapu iptal ve tescil davaları, kira ve tahliye uyuşmazlıkları, kat mülkiyeti davaları, kamulaştırma, kentsel dönüşüm ve inşaat hukuku süreçlerini bütüncül bir vekillik anlayışıyla yönetiyoruz.

Av. Kaan Kaplan; müvekkillerini Bursa Asliye Hukuk Mahkemeleri, Bursa Sulh Hukuk Mahkemeleri, Bursa Tüketici Mahkemeleri ve Bursa İdare Mahkemeleri önünde profesyonel ve sonuç odaklı bir anlayışla temsil etmektedir. Hem Bursa gayrimenkul avukatı hem de Bursa emlak avukatı sıfatıyla yürüttüğümüz dosyalar; bireysel müvekkillerin tapu uyuşmazlıklarından, müteahhit firmaların inşaat sözleşmesi davalarına ve büyük ölçekli arazi yatırımcılarının kamulaştırma uyuşmazlıklarına kadar geniş bir yelpazeye yayılmaktadır.

Bursa Gayrimenkul Hukuku Avukatlığı Hizmetlerimiz

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK), 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 2644 sayılı Tapu Kanunu ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) başta olmak üzere ilgili tüm mevzuat çerçevesinde sunduğumuz hizmetler; gayrimenkul hukukunun her alt dalında bütüncül bir yaklaşım sergiler.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu sicilinin gerçek hak durumunu yansıtmadığı, hatalı tescil, yolsuz tescil, sahte vekâletname, ehliyetsizlik veya muvazaa gibi sebeplerle yapılan tapu işlemlerinin iptali için açılan tapu iptal ve tescil davaları; gayrimenkul hukukunun en teknik ve sonuçları en ağır olan dava türlerindendir. Bursa tapu iptal davası avukatı olarak; muris muvazaası, hile, hata, gabin, ehliyetsizlik, sahte imza ve sahte vekâletname iddialarına dayanan tapu iptal davalarında müvekkillerimizi titizlikle temsil ediyoruz. Bunun yanı sıra zamanaşımı ve kazandırıcı zamanaşımı (TMK m.713) yoluyla kazanılan mülkiyet haklarının tapuya tescili davaları da hizmet alanımız içerisindedir.

Mülkiyet Hakkının Korunması: Müdahalenin Önlenmesi ve Ecrimisil Davaları

Taşınmazın haksız işgal veya tecavüze uğradığı durumlarda; mülkiyet hakkının korunması için müdahalenin önlenmesi (men-i müdahale) davası (TMK m.683) son derece etkili bir hukuki çaredir. Bursa müdahalenin meni avukatı olarak; özel mülkiyete tabi taşınmazlara yapılan haksız müdahalelerin kaldırılması için ihtiyati tedbir taleplerini de içeren kapsamlı bir dava stratejisi yürütmekteyiz.

Bir gayrimenkulün başkası tarafından haksız olarak kullanılması halinde, gerçek malik açısından ecrimisil davası (haksız işgal tazminatı) gündeme gelmektedir. Bursa ecrimisil avukatı sıfatıyla; özellikle paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlar arası ihtilaflarda, ortak miras yoluyla intikal eden gayrimenkullerde ve haksız işgal eden üçüncü kişilere karşı emsal kira değerleri üzerinden hesaplanan ecrimisil taleplerini etkin biçimde yürütmekteyiz.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları

Birden fazla kişinin paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti halinde sahip olduğu taşınmaz ve taşınır mallar üzerindeki ortaklığın aynen taksim veya satış suretiyle giderilmesi için açılan ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası; gayrimenkul hukukunda en sık karşılaşılan dava türlerinden biridir. Bursa Sulh Hukuk Mahkemeleri önünde yürütülen bu davalarda Bursa izale-i şuyu avukatı olarak; tapu kayıtlarının incelenmesi, kıymet takdir raporlarına yapılan itirazlar, taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceğinin tespiti ve satış memurluğu süreçlerinde müvekkillerimize en avantajlı sonucu sağlayacak biçimde hizmet vermekteyiz.

Önalım (Şufa) Hakkı Davaları

Paylı mülkiyete tabi taşınmaza ait bir payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşların kendisine tanınan önalım (şufa) hakkı (TMK m.732 vd.); paydaşı koruyan en önemli hukuki araçlardan biridir. Bursa önalım avukatı olarak; önalım hakkının iki yıllık zamanaşımı süresi içinde kullanılması, satış bedelinin tespiti ve dava sırasında satış bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi gibi tüm aşamalarda müvekkillerimize uzman destek sunmaktayız.

Kira Hukuku ve Tahliye Davaları

Bursa gibi büyük bir sanayi, ticaret ve göç şehrinde kira uyuşmazlıkları her ay binlerce dosya olarak yargı önüne taşınmaktadır. Bursa kira avukatı ve Bursa tahliye avukatı olarak; konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin TBK m.299-378 hükümleri kapsamında sunduğumuz hizmetler aşağıdaki başlıkları kapsamaktadır.

Tahliye Davaları – Kanunda Öngörülen Tüm Sebeplerle

• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye (TBK m.315): Kira bedelinin ödenmediği aylarda ihtarname keşide edilerek, sonrasında icra takibi veya doğrudan tahliye davası açılması yoluyla yürütülen süreç. Bursa kira tahliye avukatı olarak süresinde ve usulüne uygun ihtarname keşidesi başta olmak üzere tüm aşamalarda destek sağlıyoruz.
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye (TBK m.352/2): Bir kira yılı içerisinde iki haklı yazılı ihtara sebep olan kiracı aleyhine açılan tahliye davalarında müvekkillerimizi temsil ediyoruz.
• Konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye (TBK m.350): Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle açılan davalar.
• Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye (TBK m.350/3): Taşınmazın yeniden inşası, esaslı tamirat ve genişletilmesi için kullanım imkânsızlığı doğduğu hallerde açılan tahliye davaları.
• Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye (TBK m.351): Taşınmazın satın alınmasından itibaren bir ay içinde yazılı bildirim ve altı ay sonra dava açma şartlarıyla yürütülen süreç.
• On yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye (TBK m.347): Belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresinin dolması halinde, kiraya verenin bildirim yoluyla tahliye hakkı.

Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları

Kira bedelinin emsal kira bedellerinin altında kalması veya enflasyon ve hayat pahalılığı nedeniyle ekonomik dengenin bozulması hallerinde kira tespit davası (TBK m.345) ve kira uyarlama davası (TBK m.138) önemli hukuki araçlardır. Bursa kira tespit avukatı olarak; özellikle %25 sınırlamasının uygulandığı dönemlerde kira artış oranlarına ilişkin uyuşmazlıkların yargısal çözümünde, emsal kira incelemelerinin yapılmasında ve bilirkişi raporlarına yapılan itirazlarda müvekkillerimize stratejik destek sağlamaktayız.

Kira Sözleşmelerinin Düzenlenmesi ve Hukuki Denetimi

Bursa’nın hızla büyüyen ticari merkezleri, AVM’leri ve sanayi havzalarında düzenlenen büyük ölçekli konut, işyeri, AVM mağazası, fabrika ve lojistik depo kira sözleşmelerinin hazırlanması, müzakeresi ve hukuki denetimi de hizmet alanımız içerisindedir. Sözleşme aşamasında atılacak doğru adımlar; ileride doğabilecek uyuşmazlıkların %90’ını engelleme potansiyeli taşımaktadır.

Kat Mülkiyeti Hukuku ve Site Yönetimi Davaları

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında; site ve apartman yönetimine, ortak alan kullanımına, aidat alacaklarına ve anagayrimenkul üzerindeki uyuşmazlıklara ilişkin çok sayıda hukuki sorun her gün Bursa Sulh Hukuk Mahkemeleri önüne taşınmaktadır. Bursa kat mülkiyeti avukatı ve Bursa site avukatı olarak verdiğimiz hizmetler aşağıdaki başlıkları kapsamaktadır:

• Yönetim planının düzenlenmesi ve değiştirilmesi: Yönetim planındaki hükümlerin geçersizliği veya değiştirilmesi davaları (KMK m.28).
• Aidat alacaklarının tahsili: Kat maliklerinden gecikmiş aidat alacaklarının icra takibi ve dava yoluyla tahsili. Kanuni ipotek hakkının kullanılması (KMK m.22).
• Kat malikleri kurulu kararlarının iptali: Hukuka veya yönetim planına aykırı kurul kararlarına karşı açılan iptal davaları (KMK m.33).
• Yöneticinin azli ve sorumluluk davaları: Görevini gereği gibi yerine getirmeyen yöneticinin azli ve verdiği zararların tazmini.
• Ortak alana yapılan haksız müdahalenin önlenmesi: Bağımsız bölüm sahibinin ortak alanları izinsiz olarak işgal ettiği veya değiştirdiği durumlardaki davalar.
• Anagayrimenkulden çıkarma davası: Çekilmez hale gelen davranışlarda bulunan kat malikinin bağımsız bölümünün satışı yoluyla anagayrimenkulden çıkarılması (KMK m.25).
• Devre mülk uyuşmazlıkları: Devre mülk hakkı sahiplerinin yönetim ve kullanım hakları ile ilgili davalar.

Bursa’nın özellikle Nilüfer, Mudanya, Gemlik ve Yıldırım bölgelerindeki büyük sitelerde yaşanan yönetim uyuşmazlıklarında, gerek site yönetimi gerekse bağımsız bölüm sahipleri tarafına vekâletle hizmet veriyoruz.

Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları

Kamu yararı amacıyla idare tarafından gayrimenkullerin mülkiyetinin veya üzerindeki sınırlı ayni hakların kazanılması süreci olan kamulaştırma (2942 sayılı Kanun); özel mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen son derece teknik bir alandır. Bursa kamulaştırma avukatı olarak; TEİAŞ, TEDAŞ, DSİ, Karayolları Genel Müdürlüğü, Büyükşehir Belediyesi, ilçe belediyeleri ve diğer idarelerin yürüttüğü kamulaştırma süreçlerinde müvekkillerimizi savunuyoruz.

Kamulaştırma Bedel Tespiti ve Tescil Davaları

İdarenin kamulaştırma kararı sonrasında Bursa Asliye Hukuk Mahkemeleri önünde açılan bedel tespiti ve tescil davalarında (2942 sayılı Kanun m.10) öne çıkan en kritik unsur, gayrimenkulün gerçek piyasa değeri ile idarece teklif edilen bedel arasındaki farkın hukuken ortaya konulmasıdır. Bilirkişi raporlarına itiraz, emsal incelemesi, taşınmazın imar durumu, eklenti, üstün vasıflar ve verim metodu hesaplamalarının doğru değerlendirilmesi büromuzun titizlikle takip ettiği teknik konulardır. Özellikle enerji nakil hattı irtifak hakkı kamulaştırmalarında (TEİAŞ), arazinin tam mülkiyet kaybı olmamakla birlikte, oluşan değer kaybının doğru tespiti büyük önem taşımaktadır.

Kamulaştırmasız El Atma Davaları

İdarenin usulüne uygun kamulaştırma yapmaksızın taşınmaza fiili olarak el koyması (fiili el atma) ya da imar planı ile kullanım olanağını ortadan kaldırması (hukuki el atma) durumlarında, mülkiyet hakkı sahibinin başvurabileceği yol kamulaştırmasız el atma davasıdır. Bursa kamulaştırmasız el atma avukatı olarak; gerek Bursa Asliye Hukuk Mahkemeleri önünde fiili el atma nedeniyle tazminat davalarını, gerekse Bursa İdare Mahkemeleri önünde hukuki el atma kaynaklı tam yargı davalarını profesyonelce yürütmekteyiz.

Acele Kamulaştırma ve Tebligat İtirazları

Acele kamulaştırma kararlarına karşı süresinde itiraz, tebligat usulsüzlüklerinin tespiti, kamulaştırma evrakındaki şekil eksikliklerinin denetlenmesi, Danıştay nezdinde temyiz süreçleri ile Anayasa Mahkemesi bireysel başvuru yolu da hizmet alanımız içerisindedir. Kamulaştırma süreçlerinin başında yapılacak hukuki müdahale, ileride alınacak kamulaştırma bedelinin kat kat artmasına etki edebilmektedir.

İnşaat Hukuku, Müteahhitlik Sözleşmeleri ve Kentsel Dönüşüm

Bursa; İstanbul, Ankara ve İzmir’in ardından Türkiye’nin en yoğun inşaat ve müteahhitlik faaliyeti yapılan illerinden biridir. Bursa inşaat avukatı ve Bursa müteahhit avukatı olarak sunduğumuz hizmetler aşağıdaki başlıkları kapsamaktadır:

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri (Kat Karşılığı İnşaat)

Arsa sahipleri ile müteahhitler arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; binlerce ailenin malvarlığını ve müteahhitlerin ticari geleceğini doğrudan etkileyen, son derece teknik sözleşme tipleridir. Bursa kat karşılığı inşaat avukatı olarak; sözleşmenin noter aracılığıyla resmi şekilde düzenlenmesi, taraflara ait bağımsız bölümlerin paylaşımının ve tapu devirlerinin doğru yapılandırılması, gecikme tazminatı ve cezai şart hükümlerinin yerleştirilmesi konusunda hem arsa sahibi hem de müteahhit tarafına danışmanlık vermekteyiz. Sözleşmenin feshi, eserin kabulü, ayıplı imalat ve eksik iş bedeli iadesi gibi uyuşmazlıkların yargısal çözümünde Bursa Asliye Hukuk Mahkemeleri ve Bursa Tüketici Mahkemeleri önünde müvekkillerimizi temsil ediyoruz.

Kentsel Dönüşüm Hukuku (6306 Sayılı Kanun)

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespitinin yapıldığı binalarda; bağımsız bölüm maliklerinin 2/3 çoğunluk kuralı, çoğunluk dışı kalan kat malikinin hisse satışı, müteahhit seçimi süreci, sözleşmelerin imzalanması ve kira yardımı taleplerine kadar tüm aşamalarda Bursa kentsel dönüşüm avukatı olarak yanınızdayız. Riskli yapı raporlarına itiraz, Bursa İdare Mahkemesi önünde iptal davaları ve müteahhitlerle yapılacak müzakerelerin hukuki denetimi büromuzun rutin hizmet alanları içerisindedir.

İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Davalar

Eser sözleşmesi (TBK m.470 vd.) kapsamında ayıplı eser, gecikme, eksik iş, hakediş uyuşmazlıkları, teminat iadesi, geçici ve kesin kabul süreçleri ve kamu inşaat ihaleleri kaynaklı sözleşme uyuşmazlıkları konusunda hem Bursa Asliye Ticaret Mahkemeleri önündeki ticari yargılamalarda hem de Bursa İdare Mahkemeleri önündeki idari sözleşme uyuşmazlıklarında müvekkillerimizi profesyonelce temsil ediyoruz.

İmar Hukuku ve İdari Uyuşmazlıklar

3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında imar planı değişikliklerine, parselasyon işlemlerine, yapı ruhsatına, yapı kullanma izin belgesine (iskan), kaçak yapı ve yıkım kararlarına ilişkin uyuşmazlıklar Bursa İdare Mahkemeleri önünde çözüme kavuşturulmaktadır. Bursa imar avukatı olarak; imar planı değişikliklerine karşı iptal davaları, parselasyon işlemlerinin iptali, yapı tatil tutanaklarına itiraz, Encümen kararlarının iptali ve idari para cezalarının iptali davalarında müvekkillerimizi etkin biçimde temsil ediyoruz.

Tapu Cins Tashihi, İfraz, Tevhid ve Sınır Uyuşmazlıkları

Tapu kayıtlarındaki yüzölçümü hatalarının düzeltilmesi, gayrimenkul niteliğinin değiştirilmesi (cins tashihi), ifraz (parsel bölünmesi) ve tevhid (parsellerin birleştirilmesi) işlemleri ile parseller arası sınır uyuşmazlıkları ve kadastro davaları da hizmet alanımız içerisindedir.

Yabancıların Türkiye ve Bursa’da Gayrimenkul Edinmesi

2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 kapsamında yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesi; özel kurallara tabi olup birçok teknik kısıtlama içermektedir. Bursa’nın özellikle Mudanya, Gemlik ve Nilüfer’deki yatırım potansiyeli yüksek bölgelerinde yabancı yatırımcılarımıza; vatandaşlık başvurusu kapsamında yapılan 400.000 USD ve üzeri gayrimenkul yatırımları dahil olmak üzere kapsamlı hukuki danışmanlık sunmaktayız. Tapu devri, vatandaşlık başvurusu uyumluluk değerlendirmesi, vergi ve harç planlaması büromuzun aktif hizmet alanlarındandır.

SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)

Tapu iptal davası açma süresi nedir?

Tapu iptal davaları için dava sebebine göre değişen süreler söz konusudur. Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle açılan tapu iptal davaları herhangi bir hak düşürücü süreye tabi olmamakla birlikte, irade fesadı (hile, hata, ikrah) nedeniyle açılacak davalar için TBK kapsamında 1 yıllık hak düşürücü süre öngörülmüştür. Sahte vekâletname veya ehliyetsizlik gibi sebeplerle açılacak davalarda ise dava açma süresi farklı esaslara tabi olup; süreler her dosyaya özgü değerlendirilmelidir.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Konut ve çatılı işyeri tahliye davaları; dosyanın niteliği, sebebin ispat zorluğu ve Bursa Sulh Hukuk Mahkemeleri‘nin iş yüküne göre değişmekle birlikte ortalama 6 ay – 1,5 yıl aralığında sonuçlanmaktadır. İhtiyaç sebebiyle açılan tahliye davalarında bilirkişi incelemesi ve tanık dinletme süreçleri sürenin uzamasına yol açabilmektedir. Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takipleri çoğu zaman daha kısa sürede sonuçlanır.

Kamulaştırma bedeline itiraz edebilir miyim?

Evet. İdarenin teklif ettiği kamulaştırma bedelinin gerçek piyasa değerini yansıtmadığı durumlarda, Bursa Asliye Hukuk Mahkemesi önünde açılan bedel tespiti davasında bilirkişi raporuna itiraz hakkınızı kullanabilirsiniz. Bedel tespit davası, kamulaştırma sürecinde mülk sahibi açısından bedeli yükseltmek için en kritik aşamadır. Emsal piyasa değeri, üstün vasıflar, eklenti, ağaçlar ve verim üzerinden ayrıntılı bilirkişi raporları talep edilebilmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz nasıl satılır?

Aynen taksimin mümkün olmadığı (taşınmazın bölünemez nitelikte olduğu) hallerde, mahkeme kararıyla taşınmaz açık artırma yoluyla satış memurluğu tarafından satışa çıkarılır. Satış ihalesinde paydaşlar da pey sürebilirler. İhale bedeli paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır. Bursa izale-i şuyu avukatı olarak özellikle satış aşamasında en yüksek bedelin elde edilmesi için gerekli ilan, kıymet takdiri ve ihale stratejisi konularında müvekkillerimize destek olmaktayız.

Müteahhit binayı zamanında teslim etmezse ne yapabilirim?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen teslim süresinin müteahhit tarafından ihlal edilmesi halinde; sözleşmede yer alan cezai şart hükmü, gecikme tazminatı ve sözleşmenin tek taraflı feshi hakkı gündeme gelir. Müteahhidin temerrüde düşürülmesi için noter ihtarnamesi keşide edilmesi ve sonrasında Bursa Asliye Hukuk Mahkemesi veya Tüketici Mahkemesi önünde dava açılması gerekmektedir. Sözleşmenin feshi halinde tapu devirlerinin iptali ve müteahhide ait bağımsız bölümlerin tasfiyesi de ayrı bir dava sürecini gerektirir.

Kentsel dönüşümde çoğunluğa katılmazsam ne olur?

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitinin yapıldığı binalarda, kat maliklerinin 2/3 hisse çoğunluğu ile alınan karara katılmayan kat malikinin bağımsız bölümü; mahkeme ve idare süreciyle satışa çıkarılabilmektedir. Bu nedenle çoğunluk kararına itirazların hukuki gerekçelerinin titizlikle değerlendirilmesi gerekir. Bursa kentsel dönüşüm avukatı olarak; çoğunluk kararına katılım, riskli yapı raporuna itiraz ve hisse satışına karşı hukuki itirazlarda müvekkillerimize ayrıntılı danışmanlık sunmaktayız.

Kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 uyarınca; hukuka veya yönetim planına aykırı olduğu iddia edilen kat malikleri kurulu kararlarına karşı kararın tebliğ tarihinden itibaren bir ay içinde Bursa Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde iptal davası açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süre olup, geçirilmesi halinde dava açma hakkı kaybedilir.

Önalım (şufa) hakkı kaç gün içinde kullanılır?

TMK m.733/3 uyarınca, önalım hakkı; satışın yapıldığı paydaşa noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her hâlde satışın yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü süre niteliğindedir.